Apartman ve site yönetimlerinde tartışma genellikle küçük bir kalemle başlar: aidat artışı, ortak alanın kullanımı, dış cephe değişikliği veya bir bağımsız bölümün işyerine dönüştürülmesi. Ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki uyuşmazlıklarda süre çok kısadır ve son yıllarda dava öncesi zorunlu bir adım eklenmiştir.
Kurul Kararına İtirazda Zaman
Kat malikleri kurulu kararlarının iptali için kanun, toplantıya katılmayan veya karara katılmayan malikler bakımından kararın öğrenilmesine bağlı kısa bir süre ile karar tarihinden itibaren işleyen bir üst süre öngörür. Bu iki süre birlikte hesaplanmalıdır. Toplantıya katılmayan malike kararın nasıl ve ne zaman bildirildiği, uyuşmazlığın merkezinde yer alır; bu nedenle bildirim tutanakları ve imza sirkülasyonu saklanmalıdır.
Dava Şartı Arabuluculuk Adımı
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı olarak düzenlenmiştir. Bu adım atlanarak açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilir. Buna karşılık bazı talepler bakımından bu zorunluluk bulunmayabileceğinden, başvuru öncesinde talebin niteliği belirlenmelidir. Arabuluculuk süreci ile iptal için öngörülen süre arasındaki ilişki, takvimde ayrıca gösterilmelidir.
Toplantının Kendisi Delildir
- Çağrının usulüne uygun yapıldığını gösteren bildirim örnekleri
- Hazirun listesi, vekâletnameler ve arsa payı oranları
- Kararın hangi nisapla alındığının tutanağa yazılması
- Yönetim planının ilgili maddelerinin tam metni
- Gider paylaşımına esas alınan hesap ve makbuzlar
Yönetim Planı Tartışmanın Anayasasıdır
Ortak gider paylaşımı, ortak yerlerin kullanımı ve yönetim organının yetkileri öncelikle yönetim planına göre belirlenir. Uygulamada birçok uyuşmazlık, yönetim planı hiç okunmadan başlatılır. Kanun, bazı kararlar için nitelikli çoğunluk veya oybirliği aradığından, alınan kararın gerekli çoğunlukla alınıp alınmadığı ilk kontrol kalemidir.
Uzlaşmanın Gerçekten İşe Yaradığı Hâller
Aynı binada yaşamaya devam edilecekse, uzlaşma çoğu zaman yalnızca hukuki değil pratik bir tercihtir. Arabuluculuk masasında ortak alan kullanımına ilişkin somut bir düzen kurulabilir, gider paylaşımı için ölçülebilir bir formül kararlaştırılabilir. Buna karşılık projeye aykırı yapı, ruhsatsız değişiklik veya sürekli hâle gelmiş rahatsızlık iddialarında, tespit yaptırılmadan varılan anlaşmalar kalıcı sonuç vermez. Bu hâllerde delil tespiti talebi, görüşmelerle eş zamanlı olarak yürütülmelidir.
Bu rehber genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Yönetim planı hükümleri ve talebin niteliği süreci değiştirebileceğinden, kısa süreler dolmadan bir hukukçuyla değerlendirme yapılması önerilir.