Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi, dosyaya hazırlıksız girildiğinde uzayan bir süreçtir. TMK, TBK ve 634 sayılı Kanun kapsamındaki uyuşmazlıklarda tespit davası ve delil tespiti, hangi aşamada kullanıldığına göre süreci kısaltabilir ya da gereksiz yere uzatabilir.
Kayıt Durumunu Önden Çıkarmak
İlk iş, taşınmazın tapu kaydı, kadastro paftası, imar durumu ve varsa kat mülkiyeti belgelerinin bir arada okunmasıdır. Paydaşların kimliği, pay oranları, üzerindeki şerh ve takyidatlar ile taşınmazın fiili kullanım biçimi aynı tabloda toplanmalıdır. Mirasla intikal etmiş bir taşınmazda mirasçılık belgesi alınmadan atılan adımlar, dava sırasında taraf teşkili eksikliği nedeniyle zaman kaybettirir.
Delil Tespitinin Doğru Zamanı
- Taşınmazın mevcut fiili durumu değişmeden önce, yapı ve eklentilerin belgelenmesi
- Ekili alan, kiracı kullanımı ya da işletme faaliyeti varsa bunların kayda geçirilmesi
- Muhdesat iddiası bulunuyorsa, kim tarafından ve ne zaman yapıldığına ilişkin belgelerin toplanması
- Değeri etkileyen zemin, imar veya erişim sorunlarının fotoğraf ve kayıtla sabitlenmesi
Aynen Taksim mi, Satış mı Tartışmasına Hazırlık
Ortaklığın giderilmesinde öncelik, taşınmazın aynen bölünmesinin mümkün olup olmadığının değerlendirilmesidir. Bu değerlendirme büyük ölçüde teknik verilere dayandığından, imar mevzuatına göre bölünebilirlik, ifraz imkanı ve payların bu bölünmeye uygunluğu önceden araştırılmalıdır. Aynen taksim isteyen paydaş bu yönde somut bir öneri sunmazsa, tartışma çoğunlukla satış yönünde ilerler.
Paydaşlar Arası Anlaşma Denemesi ve Dava Kararı
Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi, taşınmazın piyasa değerinin altında elden çıkması sonucunu doğurabilir. Bu nedenle dava açmadan önce paydaşlar arasında devir, takas veya birlikte satış seçeneklerinin denenmesi çoğu zaman daha verimli olur. Anlaşma denemesi yapılırken taşınmazın güncel değerine ilişkin bir ön çalışma hazır bulundurulmalı; sonuç alınamazsa dava dilekçesi bekletmeden sunulmalıdır. Görüşmelerin uzaması, kullanımı elinde tutan paydaş lehine fiili bir durum yaratabilir.
Süreç Boyunca Takip Edilecekler
- Tüm paydaşların güncel adres bilgileri tebligat öncesinde teyit edilir.
- Keşif ve bilirkişi incelemesine esas belgeler dosyaya önceden sunulur.
- Değer tespitine yönelik itirazlar rapor tebliğinden sonraki süre içinde yapılır.
- Satış aşamasına geçilmesi halinde ilan ve ihale takvimi ayrıca izlenir.
Yukarıdaki açıklamalar genel bilgi niteliğindedir; taşınmazın niteliği ve paydaşlık yapısı izlenecek yolu değiştirir. Adım atmadan önce tapu kaydınızı inceleyen bir hukukçudan destek almanız önerilir.