Taşınmaz uyuşmazlıklarında en yorucu senaryolardan biri, mülkiyetin tartışmalı olduğu bir taşınmazda aynı anda tahliye baskısının da bulunmasıdır. Tapu iptali ve tescil talebi mülkiyeti, icra yoluyla tahliye ise zilyetliği hedefler; iki süreç ayrı mercilerde yürüdüğü hâlde birbirini doğrudan etkiler. TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenleme ekseninde bu iki dosyanın tek bir takvimde yönetilmesi, sonucu belirleyen asıl unsurdur.
İki Dosyanın Birbirine Bakan Yüzü
Tahliye takibi ilerlerken mülkiyet davası henüz sonuçlanmamışsa, taşınmazın fiilen boşaltılması sonradan kazanılan davanın pratik değerini düşürebilir. Tersine, mülkiyet iddiası zayıfsa tahliyeye direnmek tazminat ve kira alacağı yükünü büyütür. Bu nedenle ilk yapılması gereken, iki dosyanın duruşma ve süre takvimini yan yana koyup hangi adımın diğerini kilitlediğini görmektir.
Tapu Kaydına Şerh ve Tedbir Zamanlaması
Mülkiyet iddiasının üçüncü kişilere karşı korunmasında en kritik an, dava açılışının hemen ardındaki dönemdir. Taşınmazın devredilmesi veya üzerine yeni yük konulması ihtimali varsa, tedbir talebi dava dilekçesiyle birlikte ve gerekçeli biçimde ileri sürülmelidir. Talebin somut tehlikeye dayandırılması gerekir: satış ilanı, devir görüşmesi yazışması, kayıt üzerindeki ani hareketlilik gibi belgeler talebi güçlendirir. Şerhin işlendiği tarih ayrıca not edilmeli, sonraki devirlerin iyiniyet tartışmasında kullanılabilmesi için kayıt örneği alınmalıdır.
Tahliye Cephesinde Usul Sıralaması
- Kira ilişkisinin ve ödeme geçmişinin belgeyle ortaya konması; banka dekontlarının aylara göre eşleştirilmesi.
- İhtar ve ödeme emrinin tebliğ tarihlerinin, zarf ve alındı belgesi üzerinden doğrulanması.
- İtiraz edilecekse itirazın kapsamının, yalnızca borca mı yoksa imzaya ve akde de mi yönelik olduğunun bilinçli seçilmesi.
- Tahliye talebinin dayandığı sebebin baştan tek bir hukuki temele oturtulması.
Sulh Protokolü mü, Yargılamayı Sürdürmek mi?
Bu tür dosyalarda anlaşma, çoğu zaman taşınmazın bir tarafta kalması karşılığında bedel ödenmesi biçiminde kurulur. Protokol yazılırken tahliye tarihi, devir işleminin yapılacağı tarih ve ödemenin şekli birbirine bağlanmalıdır; aksi hâlde bir taraf edimini yerine getirip diğerinin edimini bekleyen tarafa dönüşür. Protokolün icra edilebilirliğinin nasıl sağlanacağı da baştan kararlaştırılmalıdır.
Kapanış
Yukarıdaki çerçeve genel niteliktedir ve her taşınmazın kayıt geçmişi kendine özgüdür. Tapu kaydı, sözleşme metni ve icra dosyası birlikte incelenmeden verilecek kararlar geri dönüşü zor sonuçlar doğurabilir; bu nedenle adım atmadan önce dosyaya özgü hukuki destek almanız önerilir.