Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde davanın kaderi çoğu kez dilekçenin içeriğinden önce takvimde belirlenir. Türk Borçlar Kanunu tahliye sebeplerini sınırlı sayıda düzenlemiş ve her sebep için ayrı bir zaman disiplini öngörmüştür. Sebebi doğru saptayıp süresini kaçırmak, en güçlü delille bile telafi edilemeyen bir sonuç doğurur.
Sebep Seçimi Süreyi Belirler
Kira bedelinin ödenmemesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa ve imar, yazılı tahliye taahhüdü ile on yıllık uzama süresinin dolması birbirinden bağımsız hukuki yollardır. Her birinin dava açma penceresi farklıdır; kimi sebepte kira döneminin sonundan itibaren işleyen bir aylık süre, kimi sebepte ihtarname ile korunabilen bir hak söz konusudur. Uygulamadaki en sık hata, birden çok sebebin aynı dilekçede özensizce birleştirilerek hiçbirinin şartlarının tam gösterilmemesidir.
İhtarnamenin Delil Değeri
Temerrüde dayalı süreçte ihtarnamenin içeriği kadar tebliğ tarihi de belirleyicidir. Ödenmeyen dönemlerin açıkça gösterilmesi, verilen sürenin kanunun öngördüğü asgari süreden kısa tutulmaması ve tebligatın doğru adrese yapılması gerekir. Aynı kira yılı içinde yazılı olarak yapılan haklı ihtarlar ise ayrı bir tahliye sebebi doğurabildiğinden, ihtar arşivi baştan düzenli tutulmalıdır.
Tahliye Taahhüdünde Tartışılan Noktalar
- Taahhüdün kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte verilip verilmediği
- Belgedeki düzenleme tarihinin boş bırakılıp sonradan doldurulduğu iddiası
- İmzanın kiracıya ait olup olmadığı yönündeki inkâr
- Taahhütte belirtilen tarihten sonra icra veya dava yoluna hangi süre içinde gidildiği
Konut İhtiyacında İspat Kurgusu
İhtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ortaya konulması gerekir. Bu noktada soyut beyan yeterli olmaz; ihtiyaçlının hâlihazırda oturduğu yere ilişkin kayıtlar, iş yeri değişikliği belgeleri, aile durumunu gösteren nüfus kayıtları ve tanık anlatımları birlikte sunulmalıdır. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda yönetim planı ve ortak alan kullanımına ilişkin kayıtlar da tartışmaya dahil olabilir.
Anlaşarak Bitirmek mi, Yargılamayı Sürdürmek mi?
Tahliye davaları taşınmazın fiilen boşaltılmasıyla anlam kazanır; kâğıt üzerindeki bir kazanım, icra aşaması uzadığında ekonomik değerini yitirebilir. Bu nedenle taraflar arasında kararlaştırılacak belirli tarihli çıkış ve birikmiş kira alacağının ödeme planı, çoğu dosyada yargılamayı sürdürmekten daha hızlı sonuç verir. Anlaşma tercih edilecekse tahliye tarihinin, alacak kalemlerinin ve depozitonun akıbetinin tek metinde ve icra edilebilir biçimde yazılması gerekir.
Burada aktarılanlar genel çerçevedir. Sözleşmenin türü, kiralananın niteliği ve tebligat geçmişi sonucu değiştirebileceğinden, dava veya anlaşma kararı öncesinde profesyonel değerlendirme alınması yerinde olur.