Kat mülkiyetine tabi bir yapıda alınan kurul kararına itiraz etmek isteyen malikin karşılaştığı ilk sorun, çoğu zaman kararın içeriği değil sürenin ne zaman başladığıdır. Toplantıya katılıp katılmama, kararın tebliği ve fiilen öğrenme anı, aynı karar için farklı maliklerde farklı takvimler doğurur.
Sürenin Başlangıcı: Katılım mı, Öğrenme mi
634 sayılı Kanun, karara katılmayan malik bakımından sürenin kararı öğrenmesinden itibaren işlemeye başladığını, buna karşılık karar tarihinden itibaren de dış bir üst sınır bulunduğunu esas alır. Bu ikili yapı nedeniyle dosyada iki tarihin de belgelenmesi gerekir: kararın alındığı tarih ve maliki bilgilendiren tebligat, ilan ya da yazışmanın tarihi.
Karar Defteri Dosyanın Omurgasıdır
Kurul kararının geçerliliği tartışılıyorsa, inceleme büyük ölçüde karar defteri üzerinden yürür. Toplantı çağrısının usulüne uygunluğu, gündemde yer almayan bir konunun karara bağlanıp bağlanmadığı, yeter sayının nasıl hesaplandığı ve imzaların kime ait olduğu bu defterden okunur. Noter onaylı defterin fotokopisi yerine onaylı örneğinin dosyaya konulması, sonradan çıkacak sahtelik iddialarını baştan sınırlar.
Yönetim Planı ile Kanun Arasındaki Çatışma
Yönetim planı, kanunun emredici hükümlerine aykırı düzenleme getiremez. İtiraz dilekçesinde yönetim planının ilgili maddesi, kanunun aradığı yeter sayı ve alınan kararın konusu yan yana konularak gösterilmelidir. Ortak yer niteliği, projeye aykırı kullanım veya aidat paylaşımı tartışmalarında ayrıca mimari proje, tapu kütüğündeki eklenti kayıtları ve varsa tespit tutanakları toplanır.
Sulh Girişimi Takvimi Durdurmaz
Yönetici ya da diğer maliklerle yürütülen görüşmeler, karara itiraz süresini kendiliğinden durdurmaz. Bu nedenle uzlaşma çabası sürerken dava hazırlığının paralel yürütülmesi gerekir. Karşılıklı çözüm ihtimali güçlüyse, mutabakat metninde hangi kararın hangi kapsamda uygulanmayacağı ve gelecek dönem aidatlarının nasıl belirleneceği açıkça yazılmalıdır; aksi halde aynı uyuşmazlık bir sonraki olağan toplantıda yeniden doğar.
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında yapı düzeni, proje ve yönetim planı her taşınmazda farklıdır. Somut kararın niteliğine göre süre ve delil planının uzmanına danışılarak kurulması önerilir.