Paydaşlar arasındaki uyuşmazlıklarda asıl soru çoğu zaman ortaklığın sona erip ermeyeceği değil, nasıl sona ereceğidir. Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun çerçevesinde bu tartışma, aynen taksim ile satış yoluyla paylaştırma arasındaki tercihte düğümlenir. Ortaklığın giderilmesi talepleri bakımından arabuluculuğa başvurulması dava şartı olarak öngörülmüştür; bu nedenle delil hazırlığı masaya oturmadan önce tamamlanmalıdır.
Aynen Taksim İddiasını Belgelemek
Aynen taksim isteyen paydaş, taşınmazın bölünebilir olduğunu göstermek durumundadır. Bunun için imar durumu belgesi, ifraz olanağını gösteren teknik değerlendirme, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulabilirliğine ilişkin proje ve varsa mevcut fiili kullanım düzeni dosyaya konulmalıdır. Salt "bölünebilir" iddiası, teknik bir dayanağa oturmadığında karşılık bulmaz.
Arabuluculuk Masasına Getirilecek Dosya
- Güncel tapu kaydı, pay oranları ve taşınmaz üzerindeki takyidatlar
- Vergi değeri ile piyasa değerini gösteren karşılaştırma verileri
- Kullanım durumu: kimin hangi bölümü kullandığı, kira geliri var mı
- Yapılmış masraflar, tadilat ve bakım harcamalarının belgeleri
- Paydaşların iletişim bilgileri ve varsa vekaletname durumu
Görüşmede Sonuç Getiren Formüller
Uygulamada anlaşma çoğunlukla üç kalıptan biriyle sağlanır: bir paydaşın diğerlerinin payını devralması, taşınmazın üçüncü kişiye birlikte satılıp bedelin pay oranında bölüşülmesi, ya da fiilen bölünebilen taşınmazlarda bölümlerin paydaşlara özgülenmesi ve değer farkının nakden denkleştirilmesi. Bu formüllerin her birinde tarafların önceden bir değer üzerinde buluşması gerekir; bu yüzden bağımsız bir değerleme çalışmasının masaya hazır getirilmesi görüşmeyi hızlandırır.
Anlaşma Belgesinin Uygulanabilirliği
Taşınmaz mülkiyetinin devrini içeren anlaşmalarda, metnin tapu işlemine dayanak oluşturabilmesi için usulüne uygun düzenlenmesi ve gerekli hallerde icra edilebilirlik şerhinin alınması gerekir. Bu ayrıntı atlandığında, taraflar anlaşmış olsa dahi devir aşamasında süreç tıkanır ve uyuşmazlık yeniden yargıya taşınır.
Uzlaşma Sağlanamazsa
Görüşme anlaşmazlıkla sonuçlanırsa düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenir. Bu aşamada dikkat edilmesi gereken, dava açılırken tüm paydaşların taraf gösterilmesidir; eksik taraf, dosyanın esasa girmeden zaman kaybetmesine yol açar. Kullanım bedeline ilişkin talepler ise ayrı bir dava konusudur ve kendi ihtar ve süre düzenine tabidir.
Her taşınmazın imar durumu ve paydaş yapısı farklı sonuç doğurur; bu yazı genel bir çerçeve sunar. Görüşmeye girmeden önce taşınmazın bölünebilirliği ve değeri konusunda hukuki ve teknik destek almanız isabetli olacaktır.