Taşınmaz uyuşmazlıklarında mülkiyet tartışması ile kullanımın sona erdirilmesi çoğu zaman aynı anda gündeme gelir. Tapu kaydının iptali istenirken taşınmazda oturan kişinin tahliyesi de talep ediliyorsa, iki sürecin delil ihtiyacı ve hızı birbirinden çok farklıdır. Bu farkı gözetmeden kurulan strateji, bir yandan uzun süren bir mülkiyet davası diğer yandan sonuçsuz kalan bir icra dosyası doğurur.
Tapu Kaydına Karşı İddia Ağır İspat Gerektirir
TMK, tapu siciline güven ilkesini benimser. Bu nedenle kaydın gerçeği yansıtmadığı iddiası; muvazaa, hile, ehliyetsizlik ya da mirastan mal kaçırma gibi somut bir sebebe dayandırılmalı ve bu sebep belgeyle desteklenmelidir. Salt "bedel ödenmedi" veya "aramızda anlaşma vardı" şeklindeki anlatımlar, karşı delille kolayca çürütülür.
Mülkiyet Tartışmasında Toplanacak Kayıtlar
- Tapu müdürlüğündeki akit tablosu, resmî senet ve dayanak belgeler
- Devir bedelinin ödendiğini ya da ödenmediğini gösteren banka hareketleri
- Devir tarihine yakın dönemde yapılmış diğer taşınmaz işlemleri
- Devredenin işlem tarihindeki sağlık durumuna ilişkin resmî kayıtlar
- Taşınmazın kim tarafından kullanıldığını gösteren abonelik ve vergi kayıtları
Kira İlişkisi Varsa Tahliye Yolu Ayrı Kurulur
Kira sözleşmesine dayalı ilişkilerde tahliye, TBK'daki sebeplere ve icra usulüne göre yürür. Ödenmeyen kira nedeniyle başlatılan takipte ödeme emrinin içeriği, verilen süre ve tebligatın usulü belirleyicidir. Tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa taahhüdün kira ilişkisi kurulduktan sonra ve serbest iradeyle verildiği tartışılır; taahhüt tarihindeki boşluk ya da imza itirazı süreci baştan tıkayabilir.
Kat Mülkiyeti Boyutu Atlanmasın
Taşınmaz kat mülkiyetine tabi ise 634 sayılı Kanun kapsamındaki yükümlülükler devreye girer. Ortak gider borçları, yönetim planındaki kullanım kısıtları ve ana taşınmazdaki değişiklikler hem tahliye hem tazminat taleplerini etkileyebilir. Yönetim kararları ve işletme defteri kayıtları bu yönüyle delil değeri taşır.
Sulh Protokolü mü, Yargılama mı
Taşınmaz uyuşmazlıklarında anlaşma; devir, bedel iadesi ve tahliye tarihini aynı metinde birleştirebilme imkânı sunar. Ancak protokolün icra edilebilir olması için tarafların, taşınmazın ve edimlerin tereddütsüz belirlenmesi gerekir. Tapu devri içeren mutabakatların resmî şekil kuralına tabi olduğu unutulmamalıdır. Buna karşılık delil durumu güçlü ve karşı taraf oyalayıcı davranıyorsa, tedbir talebiyle birlikte yargılamaya gitmek taşınmazın üçüncü kişiye devrini önleme açısından daha güvenlidir.
Bu metin yalnızca genel bilgi verir. Tapu kaydının geçmişi, kira sözleşmesinin metni ve tebligat tarihleri sonucu değiştirebilir; adım atmadan önce belgelerinizi bir hukukçuya inceletmeniz önerilir.