Tapu iptali ve tescil talepleri, taşınmazın kaydına dayanan ve sonucu kalıcı olan davalardır. Bu nedenle dilekçe yazılmadan önceki hazırlık aşaması, davanın kendisi kadar belirleyicidir. İhtarname ise burada çoğu zaman bir zorunluluktan çok, karşı tarafın konumunu ölçen bir araçtır.
Talebin Hukuki Sebebini Netleştirmek
Aynı sonucu isteyen taleplerin dayanağı çok farklı olabilir: mirasçıdan mal kaçırma amacıyla yapılan muvazaalı devir, ehliyetsizlik, hile, vekâlet yetkisinin kötüye kullanılması ya da satış vaadi sözleşmesine dayalı tescil isteği. TMK ve TBK ekseninde seçilen sebep; ispat yükünü, dinlenecek tanıkları ve hak düşürücü ya da zamanaşımı sürelerine ilişkin tartışmayı doğrudan değiştirir. Kat mülkiyetine tabi bir taşınmaz söz konusuysa 634 sayılı Kanun kapsamındaki eklenti ve ortak yer kayıtları da ayrıca incelenmelidir.
Tapu ve Çevre Kayıtlarını Toplamak
- Tapu kütüğü, yevmiye defteri ve akit tablosu örnekleri
- Devir bedelinin ödendiğine dair banka ve kasa kayıtları
- Devir tarihine yakın dönemde alınan sağlık raporları
- Vekâletnamenin kapsamı ve düzenleme tarihi
- Taşınmazın gerçek değerine ilişkin emsal ve rayiç verileri
Muvazaa iddiasında belirleyici olan, tapudaki bedel ile gerçek değer arasındaki farkın ve devredenin devre neden ihtiyaç duyduğunun ortaya konmasıdır. Bu nedenle mali kayıtlar tanık beyanından önce toplanmalıdır.
İhtarnamenin İşlevi
Tapu iptali davası için ihtar kural olarak bir dava şartı değildir. Buna rağmen noter aracılığıyla çekilen bir ihtar; karşı tarafın savunmasını erkenden yazılı hale getirmesini sağlar, iyi niyet tartışmasında tarih belirler ve üçüncü kişilere devir ihtimaline karşı tarafın tutumunu gösterir. Devir riski somutsa, ihtarla birlikte tapu kaydına tedbir şerhi talebinin gecikmeden yapılması gerekir.
Yetki ve Sürecin Yönetimi
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda HMK, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini kesin yetkili kılar. Yanlış yerde açılan dava zaman kaybına yol açar. Yargılama sırasında keşif, bilirkişi incelemesi ve tanık dinlenmesi birlikte yürüdüğünden, delil listesinin ilk dilekçede eksiksiz verilmesi süreci kısaltır.
Anlaşma Masaya Geldiğinde
Aile içi devir uyuşmazlıklarında tarafların payların yeniden dağıtımı veya bedel ödenmesi üzerinde anlaşması mümkündür. Böyle bir çözümün tapuda tescille sonuçlanacak biçimde yazılması, ileride yeni bir uyuşmazlık doğmasını engeller.
Bu içerik genel bir yol haritası sunar. Tapu kaydının geçmişi ve taraflar arasındaki ilişki sonucu değiştirebileceğinden, dava açmadan önce kayıtlarınızla birlikte hukuki değerlendirme almanız yerinde olur.