Apartman ve site yönetimlerinde alınan kararlar, katılmayan malikler bakımından da bağlayıcıdır. Bu nedenle karara katılmayan veya kararı sonradan öğrenen malikin elindeki tek gerçek araç, süresinde yapılacak bir iptal başvurusudur. Aşağıdaki adımlar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK hükümleri ekseninde kurulmuştur.
İlk Belge: Karar Defteri
Herhangi bir itiraz hazırlanmadan önce karar defterinin ilgili sayfasının örneği alınmalıdır. Bu belge üç şeyi gösterir: toplantının hangi tarihte yapıldığı, yeter sayının sağlanıp sağlanmadığı ve kararın gerçek metni. Uygulamada tartışmaların önemli bir kısmı, sözlü olarak aktarılan karar ile defterdeki metnin farklı olmasından doğar. Ayrıca toplantı çağrısının usulüne uygun yapılıp yapılmadığı, davetin tüm maliklere ulaşıp ulaşmadığı da bu aşamada kontrol edilmelidir.
Bir Ay ve Altı Ay: İki Kademeli Takvim
Kararın iptali için tanınan süre, toplantıya katılan malik bakımından karar tarihinden itibaren bir aydır. Toplantıya katılmayan malik bakımından süre öğrenme tarihinden itibaren işler; ancak her hâlde karar tarihinden itibaren belirli bir üst sınır bulunur. Bu iki kademe gözden kaçırıldığında, kararın haksızlığı ne kadar açık olursa olsun talep süre yönünden reddedilir. Bu nedenle öğrenme tarihini gösteren bildirim, mesaj veya tebligat kaydı mutlaka saklanmalıdır.
Ortak Gider ve Aidat İtirazları
- Giderin ortak gider niteliğinde olup olmadığının belirlenmesi
- Paylaştırmanın arsa payına mı yoksa eşit esasa mı göre yapıldığının kontrolü
- Yönetim planında farklı bir paylaştırma öngörülüp öngörülmediği
- Ödenmeyen aidat için işletilen gecikme tazminatının dayanağı
- Kiracının ve malikin sorumluluğunun ayrıştırılması
Aidat itirazlarında yönetim planı çoğu zaman kanundan önce gelen belgedir; bu nedenle itiraz dilekçesi hazırlanmadan önce plan metni baştan sona okunmalıdır.
Yönetimle Anlaşma mı, Hâkimin Müdahalesi mi?
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında taraflar aynı yapıda yaşamaya devam edeceğinden, çözümün yönetim düzeyinde bulunması çoğu zaman daha sürdürülebilirdir. Ortak alan kullanımı, gürültü veya tadilat tartışmaları bir sonraki kurul toplantısında gündeme alınarak çözülebilir. Ancak bu tercih yapılırken bir aylık sürenin durmadığı unutulmamalıdır. Karar uygulanmaya başlandığında geri dönüşü güç bir durum doğacaksa, görüşmeleri beklemeden yargı yoluna başvurmak ve gerektiğinde tedbir istemek daha korunaklıdır.
Her yapının yönetim planı ve karar geçmişi farklıdır; aynı konuda alınmış iki karar farklı sonuç doğurabilir. Bu nedenle karar defteri ve yönetim planının bir hukukçu tarafından incelenmesi, itirazın hangi gerekçeye dayandırılacağını netleştirir.