Apartman ve site yönetimlerinde çıkan anlaşmazlıklar, komşuluk ilişkisini de zedelediği için hızlı ve ölçülü bir yol izlemeyi gerektirir. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde bu rehber, kat mülkiyeti uyuşmazlığında arabuluculuk ile dava adımlarının sırasını ele alır.
Önce Uyuşmazlığın Türünü Belirleyin
Kat malikleri kurulu kararının iptali, ortak gider alacağı, yöneticinin işlemlerine itiraz ve ortak alanın kullanımına ilişkin talepler birbirinden farklı yollara tabidir. Kurul kararına karşı itiraz kısa bir süreye bağlıdır ve toplantıya katılıp katılmama durumu süre başlangıcını etkiler. Bu nedenle karar defteri ve tebligat kayıtları ilk incelenecek belgelerdir.
Arabuluculuğun Kapsamını Kontrol Etmek
Kat mülkiyetinden ve komşuluk hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklar ile kiralama ilişkisinden doğan bazı taleplerde arabuluculuk dava şartı olarak öngörülmüştür. Bu şart yerine getirilmeden açılan dava usulden reddedilebilir. Buna karşılık icra takibine konu edilen ortak gider alacağı bakımından izlenecek yol farklı olabileceğinden, başvuru öncesi bu ayrımın netleştirilmesi gerekir.
Ortak Gider ve Aidat Alacağında Yol Ayrımı
Aidat alacağında yönetimin önünde iki seçenek vardır: icra takibi başlatmak veya dava yoluna gitmek. Kanun, ödemede gecikme halinde ayrıca bir tazminat öngörmüştür; bu kalemin talep edilebilmesi için borcun muaccel olduğunun ve bildirimin yapıldığının belgelenmesi gerekir. İşletme projesinin usulüne uygun tebliğ edilmemiş olması, borca itirazın en sık dayanağıdır.
Yönetim Kayıtlarının Dosyaya Kazandırılması
Uyuşmazlığın türü ne olursa olsun şu belgeler belirleyicidir: yönetim planı, karar defteri, işletme projesi, gelir gider tabloları, ortak alan kullanımına ilişkin fotoğraf ve tespitler ile maliklere yapılan tebligat evrakı. Yönetim planı, kanunun izin verdiği ölçüde tarafların ilişkisini şekillendirdiğinden metnin tamamı incelenmelidir.
Anlaşma Tutanağı ile Dava Kararı Arasında
Arabuluculukta varılan anlaşma, tarafların yükümlülüklerini açık ve uygulanabilir biçimde yazdığında kalıcı çözüm sağlar. Ödeme takvimi, tadilatın kapsamı ve süresi ile denetim yöntemi belirtilmemişse, aynı uyuşmazlık kısa sürede yeniden doğar. Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak, dava dilekçesine eklenmesi gereken zorunlu belgedir.
Bu açıklamalar genel niteliktedir. Yönetim planı hükümleri ve taşınmazın durumu sonucu etkilediğinden, adım atmadan önce dosyanın hukuki yönden değerlendirilmesi önerilir.