Kira bedeline ilişkin anlaşmazlıklarda taraflar çoğu zaman rakam tartışırken, dosyanın kaderini belirleyen usul başlıklarını gözden kaçırır. Talebin adı, zamanı ve muhatabı doğru seçilmediğinde, haklı bir istem bile bir sonraki kira dönemine ertelenebilir.
Artış Talebi mi, Kira Tespiti mi
İlk ayrım, talebin sözleşmedeki artış hükmünün uygulanmasına mı yoksa bedelin yeniden belirlenmesine mi yöneldiğidir. TBK, kira bedelinin artırılmasında uygulanacak ölçütleri düzenler ve belirli koşullarda bedelin mahkemece tespitini mümkün kılar. Sözleşmede geçerli bir artış hükmü varsa tartışma bu hükmün uygulanmasıyla sınırlı kalır; hüküm yoksa ya da geçersizse tespit yoluna gidilir. İki talep aynı dilekçede karışık biçimde ileri sürüldüğünde, mahkeme hangi istemin incelendiğini belirlemek için ek süre verir ve süreç uzar.
Zamanlama: Dönem Kaçırılırsa
Tespit istemli davalarda, davanın hangi kira döneminden itibaren sonuç doğuracağı zamanlamaya bağlıdır. Yeni dönemin başlangıcından belirli bir süre önce karşı tarafa yazılı bildirim yapılmış olması ya da davanın belirli bir zaman dilimi içinde açılması, kararın o dönem için uygulanmasını sağlar. Bu zamanlama kaçırıldığında talep reddedilmez, ancak sonucu bir sonraki döneme kayar. Bildirim yapıldıysa gönderim belgesi mutlaka saklanmalıdır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
- Kira ilişkisinden doğan davalar sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır.
- Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer ile davalının yerleşim yeri birlikte değerlendirilir.
- Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanun kapsamındaki uyuşmazlıklar ayrı bir başlık oluşturur.
- TMK kapsamındaki mülkiyete ilişkin tartışmalar kira uyuşmazlığıyla aynı dosyada görülmeyebilir.
- Birden fazla kiracı bulunan taşınmazlarda taraf teşkili baştan doğru kurulmalıdır.
Dava Şartı Arabuluculuk ve Uzlaşma
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulmuş olması, davanın görülebilmesinin ön koşuludur. Bu basamak atlanarak açılan dava esastan incelenmeden reddedilir. Arabuluculuk yalnızca bir formalite olarak görülmemelidir: kira ilişkileri sürekli nitelikte olduğu için, taraflar arasında varılan anlaşma yalnızca içinde bulunulan dönemi değil, sonraki dönemlerin artış esasını da düzenleyebilir. Bu yönüyle iyi kurulmuş bir anlaşma, mahkeme kararından daha kapsamlı sonuç doğurabilir. Buna karşılık anlaşma metninde ödeme tarihi, artış ölçütü ve tahliye konusunun ne şekilde ele alındığı belirsiz bırakılırsa, kısa süre sonra yeni bir uyuşmazlık doğar.
Kontrol Sırası
- Sözleşme metnindeki artış ve süre hükümleri okunur.
- Önceki dönemlerde fiilen ödenen bedeller listelenir.
- Bildirim yapılacaksa dönem başlangıcına göre tarih hesaplanır.
- Arabuluculuk başvurusu yapılır ve tutanak saklanır.
- Anlaşma sağlanamazsa dava süresi takvime işlenir.
Kapanış
Bu metin genel bilgilendirme amacı taşır; sözleşmenin içeriği ve taşınmazın niteliği değerlendirmeyi değiştirebilir. Dönem başlamadan önce sözleşmenin bir hukukçuyla gözden geçirilmesi, sonradan yapılacak düzeltmelerden daha az maliyetlidir.