Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşlar arasındaki gerilim genellikle iki soruyla başlar: taşınmaz nasıl paylaşılacak ve kullanımdan doğan hesap nasıl görülecek? Bu iki soru farklı davaların konusudur; birini diğerinin içinde çözmeye çalışmak dosyayı uzatır. Doğru kurgu, hangi talebin hangi dava türüne ait olduğunu baştan ayırmaktır.
Taşınmazın Bulunduğu Yer: Değiştirilemez Yetki
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir ve bu kural kesindir. Tarafların anlaşmasıyla başka bir yer yetkili kılınamaz; sözleşmedeki yetki kaydı burada sonuç doğurmaz. Paydaşlar farklı şehirlerde yaşıyor olsa dahi dosya, taşınmazın bulunduğu yerde açılır. Ortaklığın giderilmesi davası bakımından görev sulh hukuk mahkemesindedir; buna karşılık kullanımdan doğan alacak veya tapu kaydına yönelik talepler farklı bir görev alanına girebilir.
Tespit Davasının Yeri
Tespit talebi, çoğu zaman ortaklığın giderilmesinden önce gündeme gelir: taşınmaz üzerindeki muhdesatın kime ait olduğu, fiili taksimin mevcut olup olmadığı ya da ecrimisil talebine temel oluşturacak kullanım durumu. Muhdesat tespiti, satış aşamasında bedelin nasıl paylaştırılacağını doğrudan etkilediği için ihmal edilmemelidir. Ancak HMK'nın aradığı hukuki yarar şartı gözden kaçırılmamalıdır; eda davası açılabilecek bir konuda salt tespit istenmesi, davanın reddine yol açabilir.
Aynen Taksim mi, Satış mı?
- Aynen taksim, taşınmazın niteliği ve imar durumu buna elverişliyse öncelikli seçenektir.
- Bölünme mümkün değilse veya değer kaybına yol açacaksa satış yoluyla paylaşma gündeme gelir.
- Kat mülkiyetine geçiş imkanı varsa, 634 sayılı Kanun çerçevesinde bu ihtimal ayrıca değerlendirilir.
- Kira ilişkisi bulunan taşınmazlarda kiracının durumu ve TBK kapsamındaki hakları satış sonrası için ayrıca planlanmalıdır.
Paydaşlar Arası Anlaşma ile Dava Arasındaki Tercih
Ortaklığın giderilmesi davası sonunda taşınmaz açık artırmayla satıldığında elde edilen bedelin, serbest piyasa değerinin altında kalması sık rastlanan bir sonuçtur. Bu nedenle paydaşlar arasında rızai satış veya payların devri çoğu zaman ekonomik olarak daha verimlidir. Ancak anlaşma arayışı süresiz uzatıldığında, taşınmazı fiilen kullanan paydaşın konumu güçlenir ve diğer paydaşların ecrimisil talepleri bakımından süre kayıpları doğabilir. Dolayısıyla müzakereye bir takvim konulmalı; bu takvim dolduğunda dava yolu işletilmelidir.
Dava Öncesi Hazırlık
- Güncel tapu kaydı ve pay oranları çıkarılır.
- Tüm paydaşlar ve varsa mirasçılar tespit edilir; eksik taraf dosyayı uzatır.
- İmar durumu ve taşınmazın bölünebilirliği araştırılır.
- Kullanım durumu fotoğraf ve belgeyle kayda alınır.
- Muhdesat iddiası varsa buna ilişkin masraf belgeleri toplanır.
Buradaki açıklamalar genel bilgi amaçlıdır. Taşınmazın niteliği, tapu kaydındaki şerhler ve paydaş sayısı süreci değiştirebileceğinden, dava türünü ve talep sıralamasını bir hukukçuyla belirlemeniz uygun olur.