Tahliye taleplerinde davanın kaderi, çoğunlukla dava dilekçesinden çok önce, gönderilen ihtarın içeriği ve zamanlaması ile belirlenir. TBK'nın kira hükümleri tahliye sebeplerini sınırlı biçimde düzenler; her sebebin kendine özgü bildirim usulü ve süresi vardır. Yanlış sebebe dayanan ya da usulüne uygun tebliğ edilmeyen bir ihtar, sonraki tüm aşamaları geçersiz kılabilir. Aşağıdaki kontrol listesi, tahliye kararı vermeden önce yapılması gerekenleri toplar.
Hangi Tahliye Sebebine Dayanıldığı Netleşmeden İhtar Gönderilmez
Kira bedelinin ödenmemesi, kiralananın gereksinimi, yeniden inşa ve imar, yeni malikin gereksinimi ile kiracının tahliye taahhüdü birbirinden farklı hukuki temellere dayanır. Bir sebeple açılan davada başka bir sebebe geçilmesi mümkün olmadığından, dosya kurulurken sebep tek ve açık seçilmelidir. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanun kapsamındaki yükümlülük ihlalleri ayrı bir yol açabilir; bu yolun tahliye talebiyle karıştırılmaması gerekir.
İhtar ve Tebligat Kontrol Listesi
- Kira sözleşmesinin aslı, ekleri ve varsa yenileme yazışmalarının dosyaya alınması
- Ödeme geçmişinin banka kayıtlarıyla ay ay çıkarılması; elden ödeme iddialarının not edilmesi
- İhtarda hangi ayların ödenmediğinin ve verilen sürenin açıkça yazılması
- İhtarın kiracının bilinen son adresine, ispatlanabilir yolla gönderilmesi
- Birden fazla kiracı veya kefil varsa her birine ayrı bildirim yapılması
- Tebliğ tarihinin, dava ve icra takvimini kuran ana tarih olarak takvime işlenmesi
Anlaşarak Tahliye ile Dava Arasındaki Hesap
Tahliye davaları, taşınmazın niteliğine ve dosyanın yoğunluğuna göre uzun sürebilir; bu sürede kira alacağı birikir ve tahsil riski büyür. Karar verirken şu dört başlık karşılaştırılmalıdır: davanın tahmini süresi boyunca kaybedilecek kira geliri; kiracının ödeme gücü ve alacağın tahsil kabiliyeti; taşınmazın tahliye sonrası yeniden kiralanma koşulları; dosyada elde bulunan belgelerin gücü. Tahliye taahhüdüne dayanan ve tarihi tartışmasız bir dosya ile, tanık beyanına dayanan gereksinim iddiası aynı risk düzeyinde değildir.
Anlaşmalı Tahliye Protokolünde Bulunması Gerekenler
- Tahliye tarihi ve saatinin gün olarak yazılması
- Birikmiş kira, aidat ve fatura borçlarının tutar olarak dökümü
- Depozitonun mahsup edilecek kalemleri ve iade koşulu
- Tahliye tarihinde tutulacak durum tespit tutanağı ve anahtar teslimi usulü
- Tahliyenin gerçekleşmemesi hâlinde başlatılacak icra takibinin dayanağı
Yukarıdakiler genel çerçeve niteliğindedir; sözleşmenin türü, kiralananın niteliği ve tarafların sıfatı sonucu değiştirebilir. İhtarı göndermeden önce dayanacağınız tahliye sebebini bir hukukçuyla teyit etmeniz, yanlış sebeple kaybedilen aylardan çok daha ekonomiktir.