Taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklarda çoğu zaman asıl kayıp, dava açılmadan önce yaşanır: yapı yıkılır, sınır değişir, kullanım hâli bozulur ve sonradan hiçbir şey ispatlanamaz. Delil tespiti ve tespit davası tam bu noktada devreye girer. Aşağıda, tapu iptali ve tescil talebine giden yolda mevcut durumun nasıl sabitleneceği anlatılıyor.
Tespit ile Eda Talebinin Farkı
HMK anlamında tespit davası, bir hukuki ilişkinin var olup olmadığının belirlenmesini amaçlar ve doğrudan bir edim yükümlülüğü doğurmaz. Buna karşılık delil tespiti, ileride açılacak davada kullanılmak üzere mevcut fiilî durumun kayda geçirilmesidir ve acele hâllerde başvurulur. Tapu iptali istiyorsanız asıl talep tescildir; ancak dava sürerken taşınmazın fiziki durumunun değişme ihtimali varsa delil tespiti ayrıca istenmelidir.
Hangi Durumlarda Tespit Öne Alınır?
- Taşınmaz üzerinde yeni inşaat veya yıkım yapılıyorsa
- Zilyetliğe dayalı bir iddia varsa ve fiili kullanım değişmek üzereyse
- Kat mülkiyetine tabi yapıda ortak alan tadilatı sürüyorsa
- Ecrimisil talebine esas olacak kullanım süresinin belgelenmesi gerekiyorsa
- Muris muvazaası iddiasında taşınmazın devir tarihindeki niteliği tartışmalıysa
Tapu Kaydının Yanında Toplanması Gereken Belgeler
Yalnızca tapu senedi çoğu dosyada yetersiz kalır. Tapu müdürlüğündeki resmî senet ve akit tablosu, kadastro tutanakları, imar durumu belgesi, vergi kayıtları ve varsa kroki ile aplikasyon belgeleri birlikte istenmelidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki taşınmazlarda ayrıca yönetim planı ve kat irtifakı belgeleri gerekir. Devir bedeli tartışmalıysa, ödemeye ilişkin banka kayıtları resmî senetteki bedelle karşılaştırılmalıdır.
Yetki ve Görev Bakımından Dikkat
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kuralı özeldir ve taraflarca değiştirilemez; dava taşınmazın bulunduğu yerde açılır. Bu kural, tapu iptali ve tescil taleplerinde yanlış yer seçiminin en sık nedenidir. Kat mülkiyetinden doğan bazı uyuşmazlıklarda ise görevli mahkeme farklı belirlenmiştir. Dava dilekçesi hazırlanırken bu iki başlık ayrı ayrı doğrulanmalıdır.
Sulh Görüşmesini Değerlendirmek
TMK ve TBK çerçevesinde tarafların taşınmaz üzerinde anlaşma yapması mümkündür; ancak taşınmaz devrine ilişkin taahhütlerin resmî şekilde yapılması gerekir. Bu nedenle görüşme sonunda imzalanan adi yazılı bir protokol, çoğu zaman tek başına devir borcu doğurmaz. Anlaşma yoluna gidilecekse şu üç husus baştan konuşulmalıdır: devrin tapuda ne zaman yapılacağı, masrafların paylaşımı ve devre kadar geçecek sürede taşınmazın kimin kullanımında kalacağı. Bunlar belirsiz bırakılırsa, uyuşmazlık kapanmaz sadece ertelenir.
Buradaki açıklamalar genel bilgi amaçlıdır. Taşınmazın niteliği, devrin dayanağı ve kayıttaki şerhler değiştikçe izlenecek yol da değişir; dava açmadan önce tapu ve kadastro kayıtlarının bir hukukçu tarafından incelenmesi yerinde olacaktır.