634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), çok katlı yapılarda bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet ile ortak yer ve hizmetler üzerindeki paydaşlığın kurallarını düzenler.
Anagayrimenkulün Yönetimi
Yönetici (KMK m.34-39)
8 ve daha fazla bağımsız bölümü olan apartmanlarda yönetici atanması zorunludur. Atama:
- Kat malikleri kurulu kararı (sayı ve arsa payı çoğunluğu)
- Yokluğunda sulh hâkimi tarafından (KMK m.34/son)
Yöneticinin Görevleri
- Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi
- Anagayrimenkulün korunması ve onarılması için tedbirler alma
- Aidat tahsilatı ve gider hesaplarının tutulması
- Anagayrimenkulün sigortalanması (zorunlu DASK)
Aidat ve Ortak Giderler (KMK m.20)
Kat malikleri ortak gider ve avanslara arsa payı oranında katılır. Bazı giderlerde (kapıcı, asansör, ısınma) eşit pay esası uygulanır.
Aidat Borcu Tahsili
Yönetici, aidat borcunu ödemeyen kat malikine karşı icra takibi başlatabilir. KMK m.22'ye göre kat maliki, ana taşınmazın arsa payı oranında ortak gider borcundan dolayı şahsen sorumludur.
Yargıtay 18. HD ve sonradan görev devralan ilgili daireler, aidat alacağının kanuni ipotek hakkı ile güvence altına alınabileceğini ve ana taşınmazın paraya çevrilmesi yoluyla satışının mümkün olduğunu (KMK m.22/2) vurgulamaktadır.
Yönetim Planı (KMK m.28)
Yönetim planı, anagayrimenkulün "anayasası"dır. Tüm kat maliklerini bağlar. Değiştirilmesi için 4/5 çoğunluk gerekir. Plana aykırı kararlar mahkemece iptal ettirilebilir.
Sık Görülen Uyuşmazlıklar
1. Ortak Alanların Tahsisi
Kapıcı dairesi, sığınak, çatı arası gibi ortak yerlerin münhasıran bir kat malikine tahsisi tüm kat maliklerinin oybirliği ile mümkündür.
2. Çatı, Dış Cephe Onarımı
Bu giderler ortak gider niteliğindedir; tüm kat maliklerinin arsa payı oranında katkı vermesi gerekir.
3. İşyeri/Konut Niteliği
Bağımsız bölümün sözleşmede belirtilen niteliğinin değiştirilmesi (örn. konutun işyerine çevrilmesi) için tüm kat maliklerinin oybirliği aranır (KMK m.24).
Yargıtay 18. HD Önemli Kararları
Kat malikleri kurulu kararlarına karşı 30 gün içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılabilir (KMK m.33). Bu süre hak düşürücüdür ve kararın öğrenilmesinden itibaren işler.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
- Görevli: Sulh Hukuk Mahkemesi (KMK m.33)
- Yetkili: Anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesi
Site yönetimi ve aidat uyuşmazlıkları teknik mevzuat bilgisi gerektirir; avukat desteği tavsiye edilir.