Tapu iptali ve tescil davası, tapu sicilindeki bir kaydın hukuka aykırı olduğu iddiasıyla iptalinin ve davacı adına tescili istemiyle açılan ayni hak davasıdır.
Yasal Dayanak
- TMK m.1025: "Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir."
- TMK m.706: Taşınmaz mülkiyetinin devri için tapu kütüğüne tescil zorunludur.
- TMK m.713: Olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanımı.
Sık Görülen Hukuki Sebepler
1. Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma)
Mirasbırakanın saklı paylı mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla taşınmazını sağlığında satış görünümünde devretmesi. Yargıtay HGK 01.04.1974 tarih 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, mirasçıların muris muvazaasına dayalı tapu iptali davası açabileceğini hüküm altına almıştır.
2. İrade Fesadı (TBK m.30-39)
- Hata (esaslı yanılma)
- Hile (aldatma)
- İkrah (korkutma)
İrade sakatlığına dayanan iptal hakkı, sakatlığın öğrenilmesinden itibaren 1 yıllık hak düşürücü süreye tabidir.
3. Kazandırıcı Zamanaşımı Zilyetliği (TMK m.713)
20 yıl boyunca davasız ve aralıksız zilyet olan kişi, tapu siciline kayıtlı olmayan veya kim olduğu kayıtlardan anlaşılamayan ya da 20 yıldır gaip olduğu varsayılan kişi adına kayıtlı taşınmazın adına tescilini dava edebilir.
4. Yolsuz Tescil
Geçersiz veya yetkisiz işleme dayalı tescil. Sebepsiz zenginleşme veya hak ihlali nedeniyle düzeltme istenir.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi İçtihatları
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi yerleşik içtihadında, muris muvazaasının ispatında satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği, bedelin emsal değere uygun olup olmadığı, devir tarihinde mirasbırakanın sağlık ve ekonomik durumu, devralan ile mirasbırakan arasındaki ilişkinin niteliği gibi delillerin birlikte değerlendirilmesini aramaktadır.
Kapsam notu: Yukarıdaki değerlendirme, belirli bir karara atıf yapmak yerine uygulamada yerleşik hâle gelmiş genel yaklaşımı özetlemektedir; bu nedenle esas ve karar numarası verilmemiştir. Somut bir dosyada emsal karara dayanılacaksa, ilgili kararın esas ve karar numarasıyla Yargıtay Karar Arama üzerinden teyit edilmesi ve tam metninin incelenmesi gerekir. Her dosyanın olgu örgüsü farklı olduğundan kararların somut olaya uygulanışı dosyaya özgüdür.
Davanın Tarafları
- Davacı: Hakkı zedelenen kişi (mirasçı, gerçek malik, vb.)
- Davalı: Tapu sicilinde malik olarak görünen kişi (ve varsa sonraki iyiniyetli üçüncü kişi)
İyi Niyetli Üçüncü Kişinin Korunması (TMK m.1023)
"Tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur." Bu nedenle tapu iptali davası açan kişi, davalıdan sonra iyiniyetli üçüncü bir kişiye geçen mülkiyeti doğrudan iptal ettiremez; ancak tazminat talep edebilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
- Görevli: Asliye Hukuk Mahkemesi
- Yetkili: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (HMK m.12 — kesin yetki)
Zamanaşımı
- Muris muvazaası: Süresi yoktur (mutlak butlan)
- İrade fesadı: 1 yıl
- Yolsuz tescil: 10 yıl (zamanaşımına tabi sebepler için)
Tapu davaları teknik bilirkişi incelemesi gerektiren ve uzun süren davalardır; gayrimenkul hukukunda deneyimli avukat desteği önemlidir.