İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası, paylı veya elbirliği mülkiyetinde bulunan bir taşınmazın paydaşlardan biri tarafından açılan ve ortaklığın aynen taksim veya satış yoluyla sona erdirilmesini isteyen davadır.
Yasal Dayanak
- TMK m.698: Hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.
- TMK m.699: Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir.
Davanın Tarafları
- Davacı: Paydaşlardan herhangi biri (tek başına yetkilidir)
- Davalı: Tüm diğer paydaşlar (mecburi dava arkadaşlığı)
Aynen Taksim mi, Satış mı?
Aynen Taksim Şartları
- Taşınmazın fiziki olarak bölünebilir nitelikte olması (tarla, bahçe vb.)
- Bölünme ile ekonomik değerin önemli ölçüde azalmaması
- İmar mevzuatına uygun parsellenmesinin mümkün olması
- Genellikle bağımsız bölümlü binalar (apartman daireleri) aynen taksim yoluyla bölünemez.
Satış Yoluyla Paylaşım
Aynen taksim mümkün değilse hâkim açık artırma yoluyla satışa karar verir. Satış icra dairesi tarafından İİK m.121 hükümlerine göre yapılır. Satış bedeli, payları oranında paydaşlara dağıtılır.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi İçtihatları
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, ortaklığın giderilmesi davalarında bilirkişi raporunun zorunlu olduğunu, taşınmazın aynen taksimi mümkünse satışa karar verilemeyeceğini vurgulamıştır. Bilirkişi, taşınmazın imar durumu, kıymeti, bölünme imkânı ve aynen taksim halinde değer kaybı oranını rapor etmelidir.
Kapsam notu: Yukarıdaki değerlendirme, belirli bir karara atıf yapmak yerine uygulamada yerleşik hâle gelmiş genel yaklaşımı özetlemektedir; bu nedenle esas ve karar numarası verilmemiştir. Somut bir dosyada emsal karara dayanılacaksa, ilgili kararın esas ve karar numarasıyla Yargıtay Karar Arama üzerinden teyit edilmesi ve tam metninin incelenmesi gerekir. Her dosyanın olgu örgüsü farklı olduğundan kararların somut olaya uygulanışı dosyaya özgüdür.
Yine 14. HD, paydaşlardan birinin satın alma talebi hâlinde, bu talebin diğer paydaşların menfaatlerine aykırı olmadığı ölçüde değerlendirilebileceğini, aksi halde açık artırma yapılması gerektiğini belirtmiştir.
Önalım Hakkı (TMK m.732-735)
Paylı mülkiyette bir paydaş, kendi payını üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşlar 3 ay (öğrenmeden itibaren) ve 2 yıl (satıştan itibaren) içinde önalım hakkını kullanarak satıştaki bedelle bu payı satın alabilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
- Görevli: Sulh Hukuk Mahkemesi (HMK m.4/1-b)
- Yetkili: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (HMK m.12)
Süreç Kabaca
- Davanın açılması ve tüm paydaşlara tebligat
- Bilirkişi keşfi ve raporu
- Aynen taksim/satış kararı
- Satış kararıysa kararın kesinleşmesi
- İcra dairesi aracılığıyla açık artırma
- Bedellerin paylaşımı
İzale-i şuyu davaları teknik bilirkişi raporu ve uzun süre gerektiren işlemlerdir; gayrimenkul avukatı desteği almanız önerilir.