Kira tespit davası, kira sözleşmesinin yenilenmesi sırasında tarafların yeni kira bedeli üzerinde uzlaşamaması hâlinde mahkemenin hak ve nesafete uygun kira bedelini belirlemesi için açılır.

Yasal Dayanak: TBK m.344

"Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir."

Anlaşma yoksa kira bedeli, aynı şartlarla hâkim tarafından tespit edilir. Konut kiralarında geçici düzenleme ile artış sınırı belirli bir süre %25 olarak uygulanmıştır (kanun değişikliği takip edilmelidir).

Kira Tespit Davası ile Uyarlama Davası Farkı

Kira Tespit Davası

  • Kira süresinin yenilenmesinde uygulanacak yeni bedeli belirler.
  • 5 yıllık sürelerden sonra hâkim, emsal kira bedeli, taşınmazın değeri, çevre koşulları gibi unsurlara göre tespit yapar.
  • Etkisi: yeni kira yılı başında.

Uyarlama Davası (TBK m.138)

  • Sözleşme kurulurken öngörülemeyen aşırı ifa güçlüğü doğmuşsa açılır.
  • Yüksek enflasyon, kur artışı, döviz krizi gibi olağanüstü durumlar.
  • Etkisi: derhal uyarlanmış bedele geçilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi İçtihatları

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 5 yıllık dönem sonunda hâkimin yeni kira bedelini belirlerken emsal kira bedeli incelemesi, bilirkişi raporu ve taşınmazın güncel rayiç değerini birlikte değerlendirmesi gerektiğini vurgulamıştır. Salt TÜFE artışına bağlı kalınması yeterli değildir.
Aynı Daire, uyarlama davalarında aşırı ifa güçlüğünün ispat yükünün davacıda olduğunu, sıradan piyasa dalgalanmalarının uyarlama sebebi sayılmayacağını belirtmiştir.

Dava Açma Süresi

Kira tespit davası, yeni kira yılının başlamasından 30 gün önce ihtarname tebliğ edilmiş veya yeni kira yılı içinde dava açılmışsa o yıldan itibaren uygulanır. Aksi hâlde bir sonraki kira yılı için geçerli olur.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

  • Görevli: Sulh Hukuk Mahkemesi
  • Yetkili: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi

Hesaplama Örneği

Mevcut kira: 10.000 TL. Bir önceki dönem TÜFE 12 aylık ortalama: %35. Konut kira artış sınırı (geçici düzenleme): %25. Uygulanacak artış: %25 → Yeni kira: 12.500 TL.

Eğer 5 yıllık süre dolmuşsa hâkim emsal incelemesiyle bunu aşan rayiç bedele hükmedebilir.

Kira tespit ve uyarlama davaları kanun değişikliklerine ve içtihatlara çok bağlı olduğu için güncel mevzuatı bilen bir avukatla görüşmeniz önerilir.