Apartman ve site uyuşmazlıklarında en sık duyulan cümle şudur: "Zaten yıllardır böyle kullanılıyor." Oysa fiilî durum, kat mülkiyeti hukukunda hak yaratmaz; projeye ve tapuya aykırı kullanım ne kadar eski olursa olsun eski hâle getirme talebine konu olabilir. Bu rehber, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde tespit davası ve delil güvencesi odaklı bir kontrol listesi sunar.
Önce Projeyi, Sonra Fiilî Durumu Belgeleyin
Uyuşmazlığın çözümü, çoğu zaman onaylı mimari projeye ve yönetim planına bakılarak başlar. Bir alanın ortak yer mi yoksa bağımsız bölüm eklentisi mi olduğu, tapu kaydı ve proje üzerinden belirlenir; kapıcı dairesi, çatı arası, bahçe, otopark ve sığınak konusundaki tartışmaların büyük kısmı bu belgelerle çözülür. Kontrol listesinin ilk maddesi bu nedenle belge toplamaktır: onaylı proje, yönetim planı, kat irtifakı/kat mülkiyeti tesis belgeleri, tapu kaydı ve varsa eski karar defterleri.
Delil Tespiti: Sonradan Toplanamayan Delil
Hukuk Muhakemeleri Kanunu kapsamındaki delil tespiti, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında özellikle değerlidir; çünkü su sızıntısı, kolon kesme, cephe değişikliği veya izinsiz ilave gibi olgular tadilatla ortadan kaldırılabilir. Dava açılmadan yapılan tespit, bilirkişi eşliğinde mevcut durumu resmî olarak kayda alır. Tespit talebinde şunlar bulunmalıdır:
- Tespiti istenen olgunun bağımsız bölüm numarasıyla ve konumuyla belirtilmesi
- Bilirkişinin hangi uzmanlık alanından seçilmesi gerektiğine ilişkin talep (inşaat mühendisliği, mimarlık gibi)
- Yapısal müdahalenin taşıyıcı sisteme etkisinin ayrıca incelenmesi talebi
- Zararın miktarına değil, öncelikle sebep-sonuç ilişkisine odaklanan sorular
Uzlaşma ve Dava Kararı: Kat Malikleri Kurulu Bir Karar Verdiğinde
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında iki ayrı yol vardır ve bunlar karıştırılmamalıdır. Birincisi, kat malikleri kurulu kararına karşı iptal talebidir; bu talep kanunda öngörülen süreye tabidir ve süre geçtiğinde karar, aykırılık taşısa bile ilgili malikleri bağlar hâle gelebilir. İkincisi, ortak yere el atmanın önlenmesi ve eski hâle getirme talebidir. Komşuluk ilişkisini korumak adına yürütülen görüşmeler makul olsa da, kurul kararının iptali süresi bu görüşmeler için beklemez. Bu nedenle sıralama şudur: süresi içinde talebi mahkemeye taşımak, ardından müzakereyi sürdürmek. Ayrıca konut ve çatılı işyeri kirasından kaynaklanan bazı uyuşmazlıklarda arabuluculuğun dava şartı olduğu, kat mülkiyetinden doğan talepler bakımından ise dosyanın niteliğine göre değerlendirilmesi gerektiği unutulmamalıdır.
Yönetim ve Aidat Boyutu
- Aidat borcunun tahsilinde yöneticinin dava ve takip yetkisi, kurul kararı ile belgelenmelidir.
- Ortak gider paylaşımında, kanunun ve yönetim planının öngördüğü paylaştırma esasına uyulup uyulmadığı kontrol edilmelidir.
- Yöneticinin hesap verme yükümlülüğü kapsamında belge sunmaması, ibra kararının sorgulanmasına dayanak olabilir.
- Bağımsız bölümün projeye aykırı biçimde işyerine dönüştürülmesi hâlinde, yönetim planındaki kısıtlamalar esas alınır.
Kapanış
Kat mülkiyetinde davanın kaderi, çoğu zaman ilk fotoğrafın ne zaman çekildiğine bağlıdır. Buradaki bilgiler geneldir; yapınızın projesi, yönetim planı hükümleri ve müdahalenin niteliği farklı bir yol gerektirebileceğinden, tadilat başladığı anda hukuki değerlendirme almanız yerinde olur.