Kiralanan taşınmazın tahliyesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartı olarak düzenlenmiştir. Bu, süreci bir formaliteye indirgemez; aksine tarafların pazarlık gücünü belirleyen asıl aşamayı öne çeker. Arabuluculuk masasına hazırlıksız gelen taraf, dava açsa elde edebileceği sonucun altında bir mutabakata razı olabilir ya da anlaşmazlıkla ayrılıp aylar kaybedebilir.
Tahliye Sebebini Baştan Netleştirmek
Türk Borçlar Kanunu tahliye için birbirinden farklı sebepler öngörür ve her birinin kendi usulü, süresi ve ispat yükü vardır. Görüşmeye oturmadan önce hangi sebebe dayanıldığı belirlenmelidir:
- Kira bedelinin ödenmemesi ve buna bağlı ihtar süreci
- Kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri gereksinimi
- Yeniden inşa veya esaslı onarım zorunluluğu
- Kiracının yazılı tahliye taahhüdü
- Sözleşmeye aykırı kullanım veya kiralananın devri
Arabuluculuk Öncesi Belge Hazırlığı
- Kira sözleşmesinin aslı ve varsa tüm ekleri, zeyilnameler.
- Ödeme geçmişi: banka dekontları, açıklama satırları, elden ödeme iddiası varsa buna ilişkin yazışmalar.
- Gönderilmiş ihtarnameler ve tebliğ belgeleri; ihtarın tarihi çoğu tahliye sebebinde belirleyicidir.
- Taşınmazın mevcut durumunu gösteren fotoğraflar ve varsa hasar tespiti.
- Talep edilen kalemlerin dökümü: birikmiş kira, aidat, yakıt, kullanım bedeli.
Masada Konuşulacak Asıl Başlıklar
Tahliye görüşmelerinde tarafların gerçek ihtilafı çoğu zaman "çıkılacak mı" değil, "ne zaman ve hangi bedelle" sorusudur. Bu nedenle görüşmeye üç değişkenle gelmek gerekir: tahliye tarihi, birikmiş borcun tutarı ve depozitonun akıbeti. Kiracı açısından taşınma için gereken makul süre, kiraya veren açısından ise tahliyeye kadar geçecek dönemin bedeli pazarlığın eksenidir. Bu üç başlık aynı anda ele alınmazsa anlaşma çoğu kez ödeme aşamasında çöker.
Anlaşma Tutanağını Yazarken Dikkat Edilecekler
Arabuluculuk sonunda düzenlenen anlaşma belgesi, kanunun aradığı koşullar sağlandığında icra edilebilirlik özelliği taşır. Tutanağa şunlar yazılmalıdır: tahliyenin kesin tarihi, tahliye edilmezse uygulanacak sonuç, ödemenin takvimi ve hesabı, depozitonun mahsup mu iade mi edileceği, kalan eşyanın durumu ve dosya masraflarının paylaşımı. "Taraflar anlaşmıştır" düzeyinde kalan bir metin, ihlal hâlinde uygulanabilir bir hüküm doğurmaz.
Anlaşmazlıkla Ayrılmak Bir Kayıp Değildir
Görüşme anlaşmazlıkla sonuçlanırsa düzenlenen son tutanak, dava dilekçesine eklenmesi gereken dava şartı belgesidir. Bu tutanak alınmadan açılan dava usulden reddedilir. Ayrıca anlaşmazlık hâlinde bile masada öğrenilen karşı taraf argümanları, dava dilekçesinin kurgusunu güçlendirmek için değerlendirilebilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır. Tahliye sebeplerine bağlı süreler ve ihtar koşulları sözleşmenin türüne ve taşınmazın kullanım amacına göre değiştiğinden, başvuru öncesinde sözleşmenin bir hukukçu tarafından incelenmesi tavsiye edilir.