Tapu iptal ve tescil talepleri, mülkiyeti doğrudan etkilediği için diğer taşınmaz uyuşmazlıklarından ayrılır. Tarafların masaya oturmayı denediği dosyalarda asıl risk, anlaşma girişimi sürerken taşınmazın el değiştirmesi ve iyiniyetli üçüncü kişi tartışmasının doğmasıdır.
Görüşme Başlamadan Önce Alınacak Tedbir
Uzlaşma ihtimali ne kadar güçlü görünürse görünsün, tapu kaydına şerh konulmadan yürütülen bir müzakere süreci, karşı tarafa devir için zaman kazandırır. Bu nedenle görüşmeye oturmadan önce tapu kaydının güncel örneği alınmalı, üzerindeki takyidatlar incelenmeli ve gerekiyorsa mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilmelidir. Kayıt üzerindeki hareketlerin dönemsel olarak kontrol edilmesi de sürecin parçası olmalıdır.
İddianın Hukuki Temelini Netleştirmek
- Talep muvazaaya mı, ehliyetsizliğe mi, vekâlet görevinin kötüye kullanılmasına mı yoksa mirastan mal kaçırmaya mı dayanıyor?
- Devrin bedelli mi bedelsiz mi göründüğü ve resmi senetteki bedelin gerçek ödemeyle uyumu.
- Devir tarihindeki taşınmaz değeri ile beyan edilen bedel arasındaki fark.
- Devralanın taraflarla akrabalık veya ticari ilişkisi bulunup bulunmadığı.
- Devirden sonra taşınmazı fiilen kimin kullandığı, kira ve fatura kayıtları.
Kat Mülkiyeti ve Kira İlişkisi Kesişirse
Uyuşmazlığa konu bağımsız bölümde kiracı bulunuyorsa, 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim ilişkileri ile TBK'daki kira hükümleri ayrı ayrı işler. Tapu iptali talebi kabul edilse dahi kira sözleşmesinin akıbeti kendiliğinden çözülmez; bu nedenle anlaşma metninde kiracının durumu, ödenen kiraların kime ait olacağı ve tahliye takvimi ayrıca düzenlenmelidir.
Anlaşma Metnini Kurarken
- Devrin ne zaman ve hangi tapu müdürlüğünde yapılacağı tarih vererek yazılır.
- Karşı edim ödeme ise, tapu devri ile ödemenin eşzamanlı olacağı düzenlenir.
- Taşınmaz üzerindeki ipotek ve hacizlerin kim tarafından kaldırılacağı belirlenir.
- Anlaşmaya uyulmaması hâlinde başvurulacak yol ve tedbirin akıbeti gösterilir.
- Vergi ve harç yükünün paylaşımı açıkça yazılır.
Değerlendirme
Bu rehber genel bir bakış sunmakta olup her taşınmazın kayıt geçmişi kendine özgüdür. Tapu kaydında bir hareket fark edildiğinde beklemek yerine hızla hukuki değerlendirme almak, sonradan telafisi çok güç sonuçların önüne geçer.