Kira uyuşmazlıklarında taraflar genellikle doğrudan tahliye davasına odaklanır. Oysa tahliye talebinin dayandığı olgular belgelenmemişse dava, esasa girilmeden veya delil yetersizliğiyle sonuçsuz kalabilir. Kiralananın durumu, fiilî kullanım biçimi ya da kira bedelinin ödenip ödenmediği gibi konularda önceden yapılacak tespit, sonraki davanın omurgasını oluşturur.
Tespitin İşe Yaradığı Tipik Durumlar
- Kiralananın tahliye tarihindeki fiziki durumunun belirlenmesi; hasar tartışmalarının çözümü buradan geçer.
- Kiracının kiralananı sözleşmeye aykırı biçimde kullandığı iddiası; örneğin konutun işyeri olarak kullanılması.
- Kiralananın fiilen boşaltılıp boşaltılmadığının saptanması.
- Alt kiracı ya da üçüncü kişilerin kullanımının belgelenmesi.
- Kiralananın ihtiyaç sebebiyle tahliyesi iddiasında, mevcut durumun kayda geçirilmesi.
İhtar ve Bildirim Zinciri
Türk Borçlar Kanunu'nun kira hükümleri, tahliye sebeplerinin çoğunda belirli bir bildirim veya ihtar şartı arar. Kira bedelinin ödenmemesi halinde gönderilen ihtarın içeriği, hangi dönemlere ilişkin olduğu ve ödeme için verilen sürenin açık yazılması gerekir. Sözleşmeye aykırı kullanımda ise önce aykırılığın giderilmesi için yazılı bildirim yapılması beklenir. Bu zincirdeki bir halkanın eksikliği, davanın esasını tümüyle etkiler.
Tebligat Gecikmesinin Yarattığı Sorunlar
İhtarnamenin muhataba ulaşmaması, uygulamada en çok zaman kaybettiren durumdur. Kiracının adres kaydı ile kiralananın adresi farklıysa, tebligatın hangi adrese yapılacağı baştan planlanmalıdır. Tebliğ tarihi belirsiz kaldığında, verilen sürenin dolup dolmadığı da tartışmalı hale gelir ve dava açma zamanı hatalı hesaplanır. Bu nedenle tebligat evrakının aslı ve tebliğ şerhi mutlaka saklanmalıdır.
Dava Öncesi Hazırlık Sırası
- Kira sözleşmesinin aslını, eklerini ve varsa yenileme yazışmalarını bir araya getirin.
- Ödeme kayıtlarını dönem dönem eşleştirin; elden ödeme iddiası varsa buna ilişkin delili ayrıca değerlendirin.
- Tahliye sebebini tek bir hukuki temele oturtun; birden çok sebebi karıştırmak dilekçeyi zayıflatır.
- Gerekiyorsa dava açmadan önce delil tespiti talep edin; kiralananın durumu zamanla değişir.
- Görevli ve yetkili mahkemeyi, taşınmazın bulunduğu yer ve uyuşmazlığın niteliğine göre belirleyin.
Anlaşmalı Tahliye Seçeneği
Tarafların üzerinde uzlaştığı bir tahliye takvimi, çoğu zaman yargılamadan daha hızlı sonuç verir. Böyle bir anlaşma yapılırken tahliye tarihi, depozitonun iadesi, birikmiş kira ve fatura borçlarının kim tarafından karşılanacağı açıkça yazılmalıdır. Eksik yazılan bir protokol, tahliye gerçekleştikten sonra yeni bir uyuşmazlık doğurur.
Kapanış
Bu rehber genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; sözleşmenizin tarihi, kiralananın niteliği ve ihtar süreci sonucu değiştirebilir. Tahliye talebinde bulunmadan önce belgelerinizin bütün halinde incelenmesi, dava sürecinin uzamasını önlemeye yardımcı olur.