Kira ilişkisinde tahliye, tek bir dilekçeyle değil birbirine bağlı takvimlerle yürüyen bir süreçtir. TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenleme çevresinde yaşanan uyuşmazlıklarda en sık görülen kayıp, tahliye sebebinin doğru etiketlenmemesi ve sulh görüşmeleri sürerken dava penceresinin kapanmasıdır. Bu rehber, süre riskini yönetmeye odaklanır.
Sebebi Doğru Etiketlemek
Tahliye talebinin dayanağı; kira bedelinin ödenmemesi, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü, gereksinim (ihtiyaç) veya yeniden inşa gibi farklı hukuki temellere oturur. Her temelin kendi ihtar biçimi, kendi hak düşürücü penceresi ve kendi ispat yükü vardır. Dilekçede sebeplerin birbirine karıştırılması, esas incelenmeden davanın reddiyle sonuçlanabilir.
Süre Takvimi: İhtar, Taahhüt ve Dava Penceresi
Süre yönetimi, tek bir son tarih değil zincirleme kontrol noktaları meselesidir. Aşağıdaki kalemler tek bir tabloda tutulmalıdır:
- İhtarın gönderildiği ve muhataba ulaştığı tarih
- Tahliye taahhüdünde kararlaştırılan tahliye günü ve bu günden sonra harekete geçmek için tanınan süre
- Kira döneminin bitiş tarihi ile bildirimin bu tarihe göre konumu
- Uzayan kira dönemlerinde geçen toplam süre
- İcra takibi ile dava yolundan hangisinin seçildiği ve seçim tarihi
Tebligatın usulüne uygun yapıldığının kontrolü, çoğu dosyada esastan daha belirleyicidir. Adres değişikliği, tebliğ mazbatasındaki şerh ve muhatabın kim olduğu ayrıca not edilmelidir.
Arabuluculuk Aşaması ve Sulh Metninin Bedeli
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda mahkemeye başvurmadan önce arabuluculuk aşamasının işletilmesi gerekir. Bu aşama bir formalite değil, tahliye tarihinin ve birikmiş alacağın aynı belgede kayda geçirilebildiği bir imkândır. Ancak sulh metni dikkatle yazılmalıdır: tahliye tarihi belirsiz bırakılırsa ya da alacak kalemleri ibra edilirse, sonraki icra aşaması işlevsiz kalır.
Karar Anı: Anlaşmak mı Dava Etmek mi
Anlaşma önerisi değerlendirilirken üç soru sorulmalıdır: taşınmazın fiilen boşaltılacağı tarih güvenceye bağlanmış mı, birikmiş kira ve yan giderler ayrı ayrı gösterilmiş mi, taahhüde uyulmazsa doğrudan icraya konulabilecek nitelikte bir belge elde edilmiş mi. Bu üç unsur yoksa anlaşma, dava süresini tüketen bir erteleme hâline gelir.
Kapanış Notu
Tahliye dosyalarında zaman, taraflardan birinin lehine çalışır; hangisi olduğunu belirleyen şey kayıtların düzenidir. Yukarıdaki çerçeve genel bilgilendirme amacı taşır. Sözleşmenin metni, taşınmazın niteliği ve yerel uygulama farkları yol haritasını değiştirebileceği için, adım atmadan önce dosyanızın bir avukat tarafından incelenmesini öneririz.