Apartman ve site yönetiminden doğan uyuşmazlıklar, tutarları küçük görünse de kat maliklerinin gündelik hayatını doğrudan etkiler. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde alınan kararlar, TMK'nın mülkiyet düzeni ve TBK'nın sözleşmesel kuralları ile birlikte değerlendirilir. Bu dosyalarda hak kaybının en sık nedeni, kararın öğrenildiği tarihin belirsiz bırakılmasıdır.
Sürenin Başladığı Anı Belirlemek
Kat malikleri kurulu kararına itirazda takvim, toplantıya katılan malik ile katılmayan malik için farklı işler. Toplantıda hazır bulunan ve karara olumsuz oy veren malik bakımından başlangıç toplantı tarihidir. Toplantıya katılmayan malik için ise kararın öğrenilmesi belirleyici olur ve her halde bir dış sınır bulunur. Bu nedenle karar defterinin tutulma biçimi, kararın imzalanma tarihi ve maliklere yapılan bildirimlerin kaydı dosyanın ilk incelenmesi gereken parçalarıdır.
Yönetim Kayıtlarında Kontrol Edilecekler
- Toplantı çağrısının kime, ne zaman ve hangi usulle yapıldığı
- Toplantı ve karar yeter sayılarının tutanakta gösterilmesi
- Karar defterinin usulüne uygun tutulup tutulmadığı
- Yönetim planının kararla çelişen bir hüküm içerip içermediği
- Vekaletname ile temsilin geçerli biçimde belgelenmesi
- Aidat artışına ilişkin hesap ve dayanak belgeleri
Yönetim Planı ile Kurul Kararı Çatışması
Uygulamada sıkça görülen bir durum, kurul kararının yönetim planına aykırı düşmesidir. Yönetim planı, taşınmazın anayasası niteliğindedir ve değiştirilmesi kendi usulüne tabidir. Basit bir karar çoğunluğuyla yönetim planına aykırı sonuç doğurmak istendiğinde, itirazın dayanağı doğrudan burada kurulur. Aynı şekilde ortak yer üzerinde münhasır kullanım doğuran kararlar, kapsam ve nitelik yönünden ayrıca değerlendirilmelidir.
Ortak Gider ve Aidat Uyuşmazlıklarında Zaman Yönetimi
Ödenmeyen aidat için yapılan takipler ile karara itiraz süreci çoğu zaman aynı dönemde ilerler. Karara itiraz edilmiş olması, tahsil sürecini kendiliğinden durdurmaz. Bu nedenle iki takvim ayrı ayrı izlenmeli, gerekiyorsa itiraz sürecinde koruyucu talepler gündeme getirilmelidir. Ödemeyi tamamen durdurmak, kararın hukuka aykırı olduğu sonradan tespit edilse bile ayrıca sorumluluk doğurabilir.
Komşuluk İlişkisi Gözetilerek Çözüm Tercihi
Bu uyuşmazlıklarda taraflar aynı yapıda yaşamaya devam edeceğinden, çözüm yolu seçilirken ilişkinin sürekliliği de tartılmalıdır. Uyuşmazlığın kaynağı tek bir uygulama hatasıysa, olağanüstü toplantı çağrısıyla kararın düzeltilmesi çoğu zaman daha hızlı sonuç verir. Sorun yönetim planındaki yapısal bir belirsizlikten kaynaklanıyorsa, geçici çözümler tekrar eden uyuşmazlıklar doğurur ve yargısal netlik daha kalıcı olur.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; yönetim planı hükümleri ve kararın içeriği sonucu değiştirebilir. Karar örneği ve tutanaklarla birlikte hukuki görüş almanız yerinde olacaktır.