Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşlar anlaşamadığında gündeme gelen yol, ortaklığın giderilmesidir. Ancak doğrudan dava dilekçesi vermek her zaman en isabetli başlangıç değildir. Dava öncesinde çekilecek düzgün bir ihtarname, hem paydaşlar arasında anlaşma ihtimalini artırır hem de ecrimisil gibi yan taleplerin dayanağını oluşturur. TBK, TMK ve 634 sayılı düzenleme çerçevesinde ihtar aşamasının nasıl kurgulanacağı aşağıda ele alınmıştır.
Dava Açmadan Önce İhtarın İşlevi
İhtarname üç işi aynı anda görür: paydaşlara açık bir teklif iletir, uyuşmazlığın başlangıç tarihini belgeler ve taşınmazı tek başına kullanan paydaş bakımından kullanım bedeli talebinin dayanağını hazırlar. Taşınmazdan yararlanamayan paydaş, kullanım bedeli talep edebilmek için kural olarak önce diğer paydaşa bu yönde bildirimde bulunmuş olmalıdır. İhtar çekilmeden açılan dosyalarda, geçmiş döneme ilişkin talepler zayıf kalabilir.
Aynen Taksim mi Satış mı? Kararı Belirleyen Teknik Veriler
Ortaklık iki yoldan giderilir: taşınmazın bölünerek paylaştırılması ya da satılarak bedelin dağıtılması. Hangi yolun uygulanabilir olduğunu belirleyen unsurlar hukuki olduğu kadar teknikdir.
- İmar durumu ve ifraz şartlarının bölünmeye elverişli olup olmadığı
- Taşınmaz üzerindeki yapıların kime ait olduğu ve muhdesat iddiası bulunup bulunmadığı
- Kat mülkiyeti kurulabilecek bir yapı mevcutsa yönetim planının içeriği
- Tapu kaydındaki şerh, ipotek ve haciz kayıtlarının satışa etkisi
- Paydaş sayısı ve pay oranlarının fiili kullanımla uyumu
Anlaşma ile Dava Arasındaki Fark
Paydaşlar kendi aralarında yazılı bir paylaşım üzerinde uzlaşabilirse, satış yoluyla ortaya çıkacak değer kaybından ve uzun bir yargılama sürecinden kaçınılmış olur. Buna karşılık paydaşlardan biri dahi anlaşmaya yanaşmazsa, dava kaçınılmaz hale gelir. Dava açıldığında tüm paydaşların davada yer alması zorunludur; mirasçısı belirsiz veya adresi bilinmeyen paydaş bulunması sürecin uzamasının en yaygın sebebidir.
İhtarnamede Sık Yapılan Hatalar
- Taşınmazın ada, parsel ve pay bilgileriyle açıkça tanımlanmaması
- Teklifin ölçülebilir biçimde yazılmaması, yalnızca anlaşalım denmesi
- Muhatabın güncel adresinin araştırılmaması ve tebliğin sonuçsuz kalması
- Kullanım bedeline ilişkin dönem ve talebin belirtilmemesi
- Cevap için makul bir süre tanınmaması
Burada anlatılanlar genel çerçeveyi verir. Taşınmazın imar durumu, tapu kaydı ve paydaş yapısı sonucu köklü biçimde değiştirebileceğinden, ihtar veya dava adımından önce dosyanızın bir hukukçuyla ele alınması önerilir.