Kira bedelinin artırılması, çoğu zaman tek bir yazının doğru kaleme alınmasına bağlıdır. TBK ve TMK uygulamasında ihtarın zamanı, muhatabı ve içeriği hatalı olduğunda, artış talebi kabul görmez veya ileride açılacak davada dayanaksız kalır. Aşağıdaki liste, ihtar aşamasında en sık karşılaşılan riskleri sırayla ele alır.
İhtarın Zamanlaması
Artış talebinin yeni kira dönemine yetişmesi gerekir. Bildirimin, dönem başlamadan önce kiracıya ulaşması esastır; postaya verilme tarihi değil tebliğ tarihi belirleyicidir. Bu nedenle ihtar, dönem sonuna sıkıştırılmadan gönderilmeli ve tebligat parçası saklanmalıdır. Süre kaçırıldığında talep, kural olarak izleyen dönem için ileri sürülebilir hale gelir.
İhtar Metninde Bulunması Gerekenler
- Taşınmazın adresi ve kira sözleşmesinin tarihi
- Mevcut kira bedeli ve talep edilen yeni bedel
- Artışın hangi döneme ilişkin olduğu
- Artışın dayanağı: sözleşme hükmü veya kanuni sınır
- Ödemenin yapılacağı hesap ve ödeme günü
Oranı Sözleşme ve Kanuni Sınırla Karşılaştırmak
Artış oranı belirlenirken önce sözleşmede yer alan artış kaydı okunur; ardından bu kaydın kanuni üst sınırla uyumu kontrol edilir. Sözleşmede yazılı olsa dahi kanunun izin verdiği sınırı aşan bir oran, aşan kısım yönünden sonuç doğurmaz. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise bedelin belirlenmesi bakımından farklı ölçütler devreye girer; bu durumda ihtar tek başına yeterli olmayabilir.
Kiracı Kabul Etmezse: Uzlaşma mı Dava mı?
- Kiracının eski bedeli ödemeye devam etmesi halinde fark alacağı ayrı hesaplanır.
- Ödemelerin hangi dönem için yapıldığı banka açıklamalarından izlenir.
- Karşılıklı yazışmalarla anlaşma sağlanması ihtimali önce denenir.
- Anlaşma olmazsa kira bedelinin tespiti yolunun koşulları değerlendirilir.
- Dava tercih edilirse artış talebinin dayandığı ihtar dosyaya eklenir.
Kiracı Tarafında Kontrol Edilecekler
Kiracı için de aynı belge düzeni geçerlidir: ihtarın tebliğ tarihi, talep edilen oran ve sözleşmedeki artış kaydı karşılaştırılır. Fazla ödeme yapıldığı düşünülüyorsa ödemeler ihtirazi kayıtla yapılabilir; böylece sonradan ileri sürülecek talebin dayanağı korunur.
Uygulamada En Çok Atlanan Ayrıntı
Birden fazla kiracı veya kefil bulunan ilişkilerde ihtarın tüm ilgililere ayrı ayrı gönderilmemesi, en sık rastlanan eksikliktir. Tek muhataba yapılan bildirim diğerleri bakımından sonuç doğurmayabilir.
Buradaki bilgiler genel niteliktedir. Sözleşme hükümleri, kira ilişkisinin süresi ve taşınmazın kullanım biçimi sonucu etkileyebileceğinden, ihtar göndermeden önce metnin hukuki denetimden geçirilmesi tavsiye edilir.