Apartman ve site yönetimlerinden doğan uyuşmazlıklar ile kiracının tahliyesi, uygulamada sıkça birbirine karıştırılan iki ayrı hukuki alandır. Aidat alacağı, ortak alan kullanımı ve tahliye talepleri farklı mercilere ve farklı usullere tabidir.
Kat Mülkiyeti Uyuşmazlığında Görevli Mahkeme
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki uyuşmazlıklar, kat maliklerinin ve yöneticinin sıfatına bağlı olarak sulh hukuk mahkemesinde görülür. Yer yetkisinde belirleyici olan, taşınmazın bulunduğu yerdir; bu nedenle malikin ikametinin başka şehirde olması sonucu değiştirmez. Yönetim kararının iptali, projeye aykırı kullanımın önlenmesi ve ortak yerlere yapılan müdahalenin giderilmesi taleplerinin her biri ayrı delil setine dayanır.
Aidat Alacağı: Dava mı, İcra Takibi mi?
Kesinleşmiş işletme projesi veya usulüne uygun alınmış yönetim kararı, aidat alacağının takibinde belirleyici belgedir. Bu belgeler eksikse takip, itirazla kolayca duraksar. Uygulamada dikkat edilmesi gerekenler:
- Kat malikleri kurulu kararının nisap ve çağrı yönünden geçerliliği.
- İşletme projesinin maliklere tebliğ edildiğinin belgelenmesi.
- Gecikme tazminatının hangi tarihten hesaplandığının hesap tablosuna dökülmesi.
- Bağımsız bölümün maliki ile kiracısının sorumluluk sınırlarının ayrılması.
- Yönetici sıfatının takip tarihinde devam ettiğinin gösterilmesi.
Tahliye Talebinde Yol Ayrımı
Kira ilişkisinin sona erdirilmesi TBK ve TMK çerçevesinde değerlendirilir; ihtar, bildirim süreleri ve dayanılan sebep sonucu doğrudan belirler. Kira bedelinin ödenmemesine dayalı takipte icra dairesi üzerinden yürüyen tahliye yolu ile mahkemede açılan tahliye davası birbirinin alternatifidir ve ihtiyaç duyulan belgeler farklıdır. İki yol karıştırıldığında, ödeme emrine yapılan itiraz üzerine dosya beklenmedik biçimde uzar. Tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa taahhüdün tarihi ve kiracının serbest iradesi tartışmanın merkezine gelir.
Tebligat ve Süre Takvimi
Hem yönetim kararlarının maliklere duyurulması hem de kiracıya yapılan ihtarlar, sonradan geçerliliği en çok tartışılan halkalardır. İhtarın içeriği, süre verilip verilmediği ve tebliğ tarihi tek bir çizelgede tutulmalıdır. Kat malikleri kurulu kararına karşı kanunda öngörülen süre içinde dava açılmazsa, karara dayanan işlemlerin sonradan tartışılması güçleşir.
Yönetimle Uzlaşma ya da Yargı Yolu
Aidat ve ortak alan uyuşmazlıklarında taraflar aynı binada yaşamaya devam edeceği için, ödeme planı veya kullanım protokolü üzerinden anlaşma pratik değer taşır. Anlaşma yapılacaksa, geçmiş dönem alacakları ile gelecekteki kullanım kuralları ayrı ayrı yazılmalı; aksi hâlde aynı konu birkaç ay sonra yeniden dava konusu olur. Tahliye taleplerinde ise anlaşma metnine çıkış tarihi, teslim durumu ve depozitonun akıbeti eklenmelidir.
Buradaki açıklamalar genel çerçeve sunar. Yönetim planınızın hükümleri ve kira sözleşmenizin içeriği farklı sonuçlar doğurabileceğinden, adım atmadan önce belgelerinizi bir hukukçuya inceletmeniz uygun olur.