Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda hem ortaklığın giderilmesi davası hem de kiracının tahliyesi gündeme geldiğinde, iki ayrı usul aynı taşınmaz üzerinde yürür. Uygulamada asıl sorun, hangi talebin hangi mercide ileri sürüleceğinin karıştırılmasıdır. TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun bu tabloyu birlikte belirler.
İki Ayrı Hattı Ayırmak
Ortaklığın giderilmesi talebi, taşınmazın aynen taksimi ya da satış yoluyla paylaştırılmasına yöneliktir ve sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Kiracının tahliyesi ise kira ilişkisinden doğar; icra dairesi üzerinden yürütülen tahliye talepleri ile mahkeme önünde açılan tahliye davaları farklı sebeplere dayanır. Ortaklığın giderilmesi davasının açılmış olması, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.
İcra Yoluyla Tahliyede Kritik Ayrım
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan takipte, ödeme emrine itiraz edilip edilmediği bütün süreci belirler. İtiraz varsa uyuşmazlık icra hukuk mahkemesine taşınır ve burada tartışma, kira ilişkisinin varlığı ile borcun ödenip ödenmediği üzerinde yoğunlaşır. Yazılı sözleşmenin bulunmadığı dosyalarda ise itirazın kaldırılması yolu daralır; bu durumda mahkemede genel hükümlere göre dava açmak gerekebilir.
Paydaşların Sık Karşılaştığı Sorunlar
- Bir paydaşın kiraya verdiği taşınmazda diğer paydaşların onayının bulunmaması
- Kira gelirinin paydaşlar arasında paylaştırılmaması
- Taşınmazı fiilen kullanan paydaş ile diğerleri arasındaki ecrimisil tartışması
- Tebligatın taşınmazdaki eski adrese yapılması
- Satış aşamasında kiracının durumunun belirsiz kalması
Uzlaşma ile Dava Arasındaki Tercih
Ortaklığın giderilmesi davaları çoğunlukla satışla sonuçlanır ve satış bedeli, paydaşların beklentisinin altında kalabilir. Bu nedenle paydaşlar arasında rızai satış veya payların birbirine devri seçeneği ciddi biçimde değerlendirilmelidir. Ancak müzakere uzarken tahliye ve kira alacağına ilişkin takvimlerin işlediği unutulmamalıdır. Uzlaşma arayışı, ihtarname ve delil hazırlığı tamamlanmışken çok daha güçlü yürür.
Adım Sırası
- Tapu kaydı, paydaş listesi ve varsa şerhler güncel olarak alınır.
- Kira ilişkisinin yazılı dayanağı ve ödeme geçmişi çıkarılır.
- Tahliye sebebi belirlenir ve buna uygun yol seçilir.
- Ortaklığın giderilmesi talebi ile tahliye talebi ayrı dilekçelerle kurgulanır.
- Satış aşamasına kadar taşınmazın kullanımına ilişkin geçici düzen düşünülür.
Son Değerlendirme
Aynı taşınmaz üzerinde yürüyen iki süreç birbirine karıştırıldığında, hem tahliye gecikir hem de paylaşım tartışması içinden çıkılmaz hâle gelir. Bu metin genel bilgilendirme amacı taşır; tapu kaydınızın durumu, kira ilişkisinin niteliği ve paydaşlar arasındaki fiilî düzen sonucu değiştirebileceğinden, dosyanızı bir avukatla birlikte planlamanız önerilir.