Kiraya verenin taşınmazını geri alma isteği, tek bir hukuki yola değil birbiriyle yarışan birkaç yola dayanır. Hangi yolun seçildiği; başvurulacak mercii, arabuluculuğun zorunlu olup olmadığını ve sürecin ne kadar süreceğini doğrudan belirler. Yanlış yol seçimi çoğu zaman esasa hiç girilmeden dosyanın geri dönmesine yol açar.
Tahliyenin Birden Fazla Yolu Vardır
Uygulamada üç ana hat öne çıkar: kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle icra dairesi üzerinden yürütülen takip ve buna bağlı tahliye istemi, sözleşmeye veya kanuni sebeplere dayalı olarak açılan tahliye davası ve tahliye taahhüdüne dayanan istem. Bu hatların usulü aynı değildir. İcra takibine bağlı tahliye isteminde uyuşmazlık icra mahkemesi önünde ve sınırlı inceleme ile görülürken; sözleşmeden kaynaklanan tahliye davası genel hükümlere göre sulh hukuk mahkemesinde görülür. TBK, kira ilişkisinin esasını; usul ise HMK ve İİK çerçevesinde şekillenir.
Arabuluculuk Zorunlu mu
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı haline getirilmiştir. Bunun anlamı açıktır: arabuluculuk son tutanağı dosyaya konmadan açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilir. Buna karşılık icra dairesi üzerinden yürütülen ilamsız takip ve buna bağlı itirazın kaldırılması istemi bu şartın dışındadır. Aynı olayda hem takip hem dava düşünülüyorsa, hangi talebin arabuluculuk kapsamına girdiği baştan ayrıştırılmalıdır.
Yetki ve Görev Kontrol Listesi
- Talep tahliye mi, kira alacağı mı, ikisi birlikte mi? Talep birleşimi mercii değiştirir.
- Taşınmazın bulunduğu yer ile sözleşmenin ifa yeri aynı mı? Kira sözleşmelerinde ifa yeri esaslı bir bağlantı noktası oluşturur.
- Kiracı gerçek kişi mi, ticari işletme mi? Bu ayrım hem uygulanacak koruyucu hükümleri hem yargılama beklentisini etkiler.
- Tahliye taahhüdü varsa tarihi, düzenlenme anı ve imza inkârı ihtimali not edilmeli.
- İhtar tebliğ edilmiş mi, tebligat usulüne uygun mu? Usulsüz tebligat en sık karşılaşılan geri dönüş sebebidir.
Uzlaşma ile Dava Arasındaki Tercih
Tahliye dosyalarında sonucun ekonomik değeri yalnızca alacak tutarı değildir; taşınmazın boşta kalacağı süre, yeniden kiralama koşulları ve tadilat maliyeti de hesaba katılır. Arabuluculuk aşamasında kararlaştırılan kademeli tahliye tarihi, çoğu zaman aylar sürecek bir yargılamadan daha hızlı sonuç verir. Anlaşma belgesinde tahliye tarihi, birikmiş kira ve depozitonun mahsubu ile teslim anındaki tespit usulü ayrı ayrı yazılmalıdır; eksik yazılmış bir anlaşma, icra aşamasında yeni bir uyuşmazlık doğurur.
Not
Yukarıdaki çerçeve genel bilgilendirme amaçlıdır. Sözleşmenizin metni, ihtarın içeriği ve tebligat tarihleri sonucu değiştirebileceğinden, dosyanızın bireysel olarak değerlendirilmesini öneririz.