Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklar kullanım biçimi üzerinde anlaşamadığında, çözüm ya rızai bir paylaşımdan ya da ortaklığın giderilmesi davasından geçer. Bu dosyaların ayırt edici yanı, taraflardan birinin haklı, diğerinin haksız olduğu bir çekişme olmamasıdır; amaç, ortaklık ilişkisini hukuken sona erdirmektir. Bu nedenle mahkeme ve yetki analizi ile uzlaşma değerlendirmesi birlikte yapılmalıdır.
Görev ve Yetkide Tereddüt Yok
Ortaklığın giderilmesi davalarında görev sulh hukuk mahkemesindedir; yetki ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir ve bu kural kesin niteliktedir. Taraflar başka bir yer mahkemesini yetkili kılamaz. Birden fazla ilde taşınmaz varsa, her taşınmaz için kendi bulunduğu yerde dava açılması gerekir; hepsini tek dosyada toplama girişimi yetki yönünden sorun yaratır. Bu nedenle dava öncesinde tapu kayıtlarının il ve ilçe bazında listelenmesi işin ilk adımıdır.
Aynen Taksim mi, Satış mı?
Kanun, mümkün olduğunda aynen taksimi öncelikli sayar; bu mümkün değilse satış yoluyla paylaşıma karar verilir. Aynen taksimin mümkün olup olmadığı imar durumu, ifraz koşulları ve taşınmazın niteliğine göre bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Tarafların bu aşamada hazırlıklı olması gereken hususlar şunlardır:
- Belediye ve tapu kayıtlarından güncel imar durumu belgesi
- İfraz ve tevhit imkânını gösteren teknik veriler
- Üzerinde bina bulunan taşınmazlarda yapının kim tarafından yapıldığına dair kayıtlar
- Muhdesat iddiası varsa bunu destekleyen fatura, ruhsat ve tanık delilleri
- Kat mülkiyeti kurulabilme ihtimaline dair proje bilgisi
Arabuluculuk Bu Dosyalarda Ne İşe Yarar?
Taşınmaz paylaşımına ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk, satış yoluyla paylaşımın çoğu zaman rayiç değerin altında sonuç doğurması nedeniyle özel bir değere sahiptir. Ortaklar arasında bir paydaşın diğerlerinin payını satın alması, taşınmazın birlikte satılıp bedelin paylaşılması ya da fiilî kullanımın yazılı bir düzene bağlanması gibi çözümler müzakerede kurulabilir. Varılan anlaşmanın tapuda işlem doğurabilmesi için içeriğinin taşınmaz devrine uygun biçimde kurulması ve gerekli şekil şartlarının gözetilmesi gerekir; bu nokta atlandığında metin kâğıt üzerinde kalır.
Anlaşma Yolunu Ne Zaman Bırakmalı?
- Paydaşlardan bir kısmı ulaşılamıyor ya da mirasçılık durumu belirsizse
- Taşınmaz üzerinde haciz, ipotek veya intifa gibi yükler varsa
- Ortaklardan biri kullanımı fiilen tekeline almış ve müzakereye kapalıysa
- Elbirliği mülkiyetinin devamı, tereke işlemlerini kilitliyorsa
Bu hâllerde dava, tarafların iradesinden bağımsız bir sonuç ürettiği için tek gerçekçi yoldur. Satış aşamasında paydaşların önalım ve ihaleye katılım imkânları bulunduğundan, dava açılması taşınmazın mutlaka üçüncü kişiye geçeceği anlamına gelmez.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Tapu kaydındaki şerhler ve mirasçılık durumu süreci esaslı biçimde etkilediğinden, dava veya müzakere yolunu seçmeden önce hukuki değerlendirme almanız önerilir.