Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde iki farklı yol vardır: mahkemede tahliye davası açmak veya icra dairesi aracılığıyla tahliye istemek. Bu iki yolun süreleri, delil ihtiyacı ve muhatabı birbirinden farklıdır; yanlış yol seçildiğinde kaybedilen sadece zaman değil, çoğu zaman tahliye imkânının kendisidir. Bu rehber, TBK ve TMK ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun ekseninde tahliye yollarının görev ve yetki analizini yapar.
Hangi Tahliye Sebebi, Hangi Yola Açılır?
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde ihtar içeren takip yoluyla tahliye gündeme gelir; burada süreç icra dairesinde başlar ve itiraz edilmesi hâlinde icra mahkemesine taşınır. Buna karşılık gereksinim, yeniden inşa ve imar, yeni malikin ihtiyacı veya kiracının tahliye taahhüdüne dayanan talepler farklı usullere tabidir. Sözleşmeye aykırılık iddiası ise ihtar ve makul süre verilmesi şartlarına bağlıdır. Sebep seçimi baştan yapılmadığında, dosyada toplanan deliller talep edilen sonuca hizmet etmez.
Görev: Sulh Hukuk Mahkemesi ve İcra Mahkemesi
Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye ve alacak davaları kural olarak sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. İcra takibine bağlı tahliye taleplerinde ise inceleme icra mahkemesinde ve dar yetkiyle yapılır; bu incelemede kural olarak belgeye dayalı savunmalar dikkate alınır. Kiracının kira ilişkisini esastan tartışmak istediği hâllerde genel mahkeme yolu daha uygun olabilir. Ortak alan kullanımı, yönetim planına aykırılık veya bağımsız bölümün amaç dışı kullanımı iddiaları kat mülkiyeti mevzuatı çerçevesinde ayrıca değerlendirilir.
Yetki ve Tebligatın Belirleyiciliği
Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi bu uyuşmazlıklarda öne çıkan yetkili mercidir; sözleşmedeki yetki kaydının geçerliliği ise tarafların sıfatına göre değerlendirilir. Uygulamada dosyaların en çok takıldığı nokta tebligattır: ihtarnamenin kiracıya usulüne uygun ulaşmadığı hâllerde, buna dayanan bütün talepler dayanaksız kalır. Bu nedenle ihtarnamenin gönderim tarihi, teslim şerhi ve muhatabın sıfatı takip başlatılmadan önce doğrulanmalıdır.
Anlaşmalı Tahliye ile Dava Kararı Arasında Seçim
Taraflar çoğu zaman belirli bir tarihte tahliye ve karşılığında birikmiş borcun bir kısmından vazgeçme üzerinde anlaşır. Bu çözüm hızlıdır ancak metnin uygulanabilir olması gerekir: tahliye tarihi, anahtar teslim yeri, elektrik ve su aboneliklerinin kapatılması, depozitonun mahsubu ve tarihte tahliye edilmezse ne olacağı yazılmalıdır. En sık yaşanan kayıp, sözlü mutabakata güvenilip takibin veya davanın geciktirilmesi ve bu sırada ihtar sürelerinin işlevini yitirmesidir. Anlaşma yazılı hâle getirilemiyorsa, hukuki yola başvuru ertelenmemelidir.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kira sözleşmesinin türü, taşınmazın niteliği ve ihtar geçmişi sonucu değiştirebileceğinden, tahliye adımlarını atmadan önce dosyanıza özel hukuki görüş alınması yerinde olacaktır.