Kira ilişkisinde tahliye, çoğu zaman mahkeme salonunda değil ihtarnamenin yazıldığı masada kazanılır ya da kaybedilir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Türk Medeni Kanunu (TMK) ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun çerçevesinde yürüyen bu süreçte, usulüne uygun düzenlenmemiş bir bildirim, aylar süren bir yargılamanın sonunda talebin reddine yol açabilir.
Tahliye Sebebini Baştan Netleştirmek
Tahliye talepleri tek bir kalıba sığmaz. Kira bedelinin ödenmemesi, tahliye taahhüdü, ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa ve imar ile kiracının kusurlu davranışları farklı hukuki temellere dayanır ve her biri farklı bildirim düzeni gerektirir. Dilekçede sebeplerin birbirine karıştırılması, dosyanın en zayıf halkası hâline gelir. Bu nedenle ilk adım, dayanılacak sebebin tek başına ayakta durup duramayacağını tartmaktır.
Ödeme İhtarında Şekil Şartları
- Ödenmeyen kira aylarının hangi dönemlere ait olduğu tek tek belirtilmelidir
- Kanunun öngördüğü asgari ödeme süresi ihtarnamede açıkça tanınmalıdır
- Süre sonunda sözleşmenin feshedileceği ihtarı metinde yer almalıdır
- İhtarın tüm kiracılara ve gerekiyorsa kefile ulaştığı belgelenmelidir
- Aile konutu niteliği söz konusuysa bildirimin muhatabı ayrıca değerlendirilmelidir
Arabuluculuk Aşamasını Atlamamak
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı olarak düzenlenmiştir. Bu adımı geçmeden açılan dava usulden reddedilir ve süreç baştan başlar. Buradaki gerçek risk, arabuluculuk görüşmesinin bir formaliteye indirgenmesidir. Oysa tahliye uyuşmazlıklarında taraflar çoğu zaman tarih üzerinde anlaşabilir: kiracıya makul bir taşınma süresi tanınması, kiraya veren açısından yargılama süresinden kısa olabilir.
Anlaşma Sağlanacaksa Metinde Bulunması Gerekenler
- Tahliye tarihi gün olarak belirtilmelidir, yaklaşık ifadeler kullanılmamalıdır.
- Birikmiş kira ve yan giderlerin nasıl kapatılacağı ayrı kalem olarak yazılmalıdır.
- Depozitonun iadesi veya mahsubu açıkça düzenlenmelidir.
- Taşınmazın hangi durumda teslim edileceği tarif edilmelidir.
- Tahliye edilmemesi hâlinde uygulanacak sonuç belirlenmelidir.
İcra Yoluyla Tahliye ile Dava Yolu Arasındaki Fark
Kira alacağı için icra takibi yapılıp tahliye istenmesi ile mahkemede tahliye davası açılması farklı hız ve risklere sahiptir. İcra yolunda kiracının itirazı süreci farklı bir mecraya taşırken, dava yolunda ispat yükü ve yargılama takvimi belirleyici olur. Elinizde yazılı sözleşme ve düzenli ödeme kaydı varsa seçenekler genişler; sözlü kira ilişkilerinde ise önce ilişkinin ispatı gündeme gelir.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kira sözleşmenizin tarihi, taşınmazın niteliği ve ödeme geçmişi izlenecek yolu değiştirebileceğinden, ihtarnameyi göndermeden önce hukuki destek almanız yerinde olur.