Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşlar anlaşamadığında başvurulan yol ortaklığın giderilmesi davasıdır. Bu davada esasa ilişkin savunma alanı dardır; asıl belirleyici olan doğru mahkemede dava açmak ve satış aşamasındaki kısa sürelere uymaktır. Kaçırılan bir ihale itirazı süresi, yıllar süren mülkiyet ilişkisini geri dönülmez biçimde sonlandırabilir.
Yetki Pazarlığa Kapalıdır
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kesindir: dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Taraflar sözleşmeyle başka bir yer mahkemesini yetkili kılamaz; davalı yetki itirazında bulunmasa dahi mahkeme yetkisizliği kendiliğinden gözetir. Görev bakımından ise ortaklığın giderilmesi davası sulh hukuk mahkemesinde görülür. Birden fazla taşınmaz farklı yargı çevrelerindeyse her biri için ayrı dava açılması gerekebilir.
Aynen Taksim mi, Satış Yoluyla Paylaşma mı?
Mahkeme öncelikle ortaklığın aynen bölünerek giderilip giderilemeyeceğini araştırır. Bu değerlendirmede imar durumu, ifraz imkânı, taşınmazın niteliği ve TMK ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki hükümler birlikte gözetilir. Aynen taksim isteyen paydaşın bunu talep etmesi ve ifraz imkânını gösteren belgeleri sunması beklenir; talep edilmediğinde satış yoluyla paylaşmaya karar verilmesi olağandır.
Kira İlişkisi Devam Ediyorsa
Taşınmazda kiracı bulunması davayı engellemez; ancak satış sonrası kira ilişkisinin akıbeti TBK'nın kiralananın el değiştirmesine ilişkin hükümlerine göre belirlenir. Paydaşlardan biri taşınmazı fiilen kullanıyorsa, diğer paydaşların ecrimisil talebi ayrı bir dava olarak gündeme gelir ve bu talebin geriye dönük istenebileceği dönem sınırlıdır.
Satış Aşamasındaki Kritik Süreler
- Kıymet takdiri raporunun tebliğinden sonra rapora itiraz için tanınan kısa süre,
- İhale tarihinin ilanı ve teminat yatırma süresi,
- İhalenin feshi talebi için ihale tarihinden itibaren işleyen süre,
- Satış bedelinin paylaştırılmasına ilişkin sıra cetveline itiraz süresi.
Bu sürelerin tamamı kısadır ve hak düşürücü niteliktedir. Özellikle kıymet takdirine itiraz edilmemesi, taşınmazın gerçek değerinin çok altında satılması sonucunu doğurabilir ve bu aşamadan sonra değer tartışması yapılamaz.
Dava Öncesi Hazırlık Listesi
- Güncel tapu kaydı ve takyidat belgesi,
- Tüm paydaşların kimlik ve adres bilgileri; mirasçı paydaş varsa veraset belgesi,
- İmar durumu belgesi ve varsa çap-ölçü krokisi,
- Taşınmaz üzerinde muhdesat iddiası varsa buna ilişkin belgeler.
Paydaşlardan birinin adresine ulaşılamaması yargılamayı uzatan en yaygın nedendir; bu nedenle taraf listesi dava açılmadan önce eksiksiz hazırlanmalıdır. Yukarıdaki açıklamalar bilgilendirme amaçlıdır ve taşınmazın niteliği sonucu değiştirebilir; dava öncesinde tapu kaydınızla birlikte hukuki destek almanız önerilir.