Aidat, ortak alan kullanımı, proje aykırılığı veya yönetim kararlarına itiraz gibi kat mülkiyeti uyuşmazlıkları, komşuluk ilişkisinin sürmesi gereken bir zeminde doğar. Bu nedenle arabuluculuk masası çoğu dosyada mahkemeden daha isabetli sonuç verir; ancak hangi taleplerin uzlaşmaya elverişli olduğu ve hangi sürelerin kaçırılmaması gerektiği baştan belirlenmelidir.
634 Sayılı Kanunun Kendine Özgü Düzeni
Kat Mülkiyeti Kanunu, bağımsız bölüm maliklerinin hak ve yükümlülüklerini yönetim planı üzerinden şekillendirir. Yönetim planı, tüm malikleri ve onların haleflerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir; bu nedenle uyuşmazlık analizine her zaman yönetim planının ilgili maddesi okunarak başlanmalıdır. Kanunun genel kurallarıyla yönetim planı çatıştığında hangisinin öncelikli olacağı, kuralın emredici nitelik taşıyıp taşımadığına göre belirlenir.
Arabuluculuğun Elverişli Olduğu ve Olmadığı Talepler
Aidat ve ortak gider alacakları gibi taraf iradesine tabi para alacakları arabuluculuğa elverişlidir ve ticari nitelikteki bazı taleplerde başvuru dava şartı olarak da gündeme gelebilir. Buna karşılık kat malikleri kurulu kararının iptali gibi bir yenilik doğuran hak kullanımını gerektiren talepler, niteliği gereği masada tam olarak çözülemez; anlaşma sağlansa dahi kararın hukuken ortadan kalkması için mahkeme kararı gerekebilir. Bu ayrım yapılmadan yürütülen bir arabuluculuk süreci, hem zaman hem de dava süresi kaybına yol açar.
Görev ve Yetki: Taşınmazın Bulunduğu Yer
Kat mülkiyetinden doğan davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi esas alınır. Bu yetki kuralı taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklarda kesin nitelik taşıdığından, tarafların anlaşmasıyla başka bir yer mahkemesi seçilemez. Yönetici veya kat malikleri kuruluna karşı yöneltilen talepler bakımından davalının doğru gösterilmesi de ayrı bir dikkat gerektirir.
Kurul Kararına İtirazda Süre Neden Kritik
Kat malikleri kurulu kararlarının iptali istemi, kanunda öngörülen ve kısa işleyen bir süreye bağlıdır. Toplantıya katılan malik bakımından süre karar tarihinden, katılmayan malik bakımından ise kararı öğrenmesinden itibaren işlemeye başlar ve her halde kanunda belirlenen üst sınırla sınırlıdır. Toplantı tutanağının tebliği yapılmadıysa öğrenme anının nasıl ispatlanacağı tartışma konusu olur; bu nedenle tutanağın panoya asıldığı tarihin fotoğrafla belgelenmesi uygulamada yararlıdır.
Dosyayı Kurarken Yapılacaklar
- Yönetim planının tam ve güncel örneği tapu müdürlüğünden alınır.
- Karar defteri ile işletme defterinin ilgili sayfaları örneklenir.
- Aidat borcuna ilişkin hesap tablosu dönem dönem ayrıştırılır.
- Ortak alan müdahalesi varsa tarihli fotoğraf ve gerekiyorsa delil tespiti sağlanır.
- İtiraz süresi bir takvime işlenerek son gün öncesine kontrol noktası konur.
Buradaki açıklamalar genel niteliktedir; yönetim planınızın içeriği ve kararın türü sonucu değiştirebilir. Adım atmadan önce belgelerinizle birlikte bireysel bir hukuki değerlendirme yaptırmanız yerinde olur.