Apartman ve site yönetimlerinde yaşanan uyuşmazlıklar, aidat alacağından başlayıp bağımsız bölümün tahliyesine kadar uzanan geniş bir yelpazededir. Bu dosyalarda çoğu zaman haklılık değil, doğru mahkemenin seçimi ve sürelerin izlenmesi sonucu belirler. Aşağıda kat mülkiyetine özgü görev tablosu ve icra aşamasındaki kırılma noktaları ele alınmaktadır.
Uyuşmazlığın Kaynağı Görevi Belirler
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklar kural olarak sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır; ortak yer kullanımı, projeye aykırılık, yönetim planına aykırı davranış ve kat malikleri kurulu kararının iptali bu kapsamda değerlendirilir. Buna karşılık kira ilişkisinden doğan tahliye talepleri TBK hükümlerine tabidir ve farklı bir kanaldan yürür. Mülkiyet ve müdahalenin men'i gibi talepler ise TMK ekseninde ayrıca ele alınır. Aynı binada yaşanan bir olayın hangi kategoriye girdiği belirlenmeden dilekçe yazılması, görev yönünden ret riskini doğurur.
İcra Yoluyla Tahliyenin İki Ayrı Rotası
- Kira borcunun ödenmemesi: İlamsız icra yoluyla başlatılan takipte ödeme emrine itiraz edilmez ve ödeme yapılmazsa, tahliye talebi icra mahkemesine yöneltilir.
- Yazılı tahliye taahhüdü: Taahhüde dayalı takipte de uyuşmazlık icra mahkemesinde çözülür; taahhüdün düzenlenme ve kiralananın teslim tarihleri belirleyicidir.
- Diğer tahliye sebepleri: İhtiyaç, yeniden inşa ve benzeri sebeplere dayalı talepler sulh hukuk mahkemesinde dava konusu yapılır.
- Aidat alacağı: Yönetimin başlattığı takipte itiraz edilirse, itirazın kaldırılması ya da iptali yolları arasındaki tercih ayrı mercileri gündeme getirir.
Süreyi Yakan Klasik Hatalar
- İhtarnamenin muhataba değil, bağımsız bölümde fiilen oturan üçüncü kişiye tebliğ edilmesi.
- Ödeme emrine itiraz edildiği hâlde, itirazın kaldırılması için öngörülen süre içinde harekete geçilmemesi.
- Kat malikleri kurulu kararının iptali için tanınan sürenin, karar tarihine göre değil, uygulamanın hissedildiği tarihe göre hesaplanması.
- Yönetim planında öngörülen bildirim usulünün uygulanmaması.
Delilleri Bina Kayıtlarından Kurmak
Bu dosyalarda en güçlü deliller çoğu zaman zaten mevcuttur ancak düzenli tutulmaz: kat malikleri kurulu tutanakları, karar defteri, işletme projesi, aidat tahsilat listesi ve yönetim planı. Projeye aykırı tadilat iddiasında onaylı mimari proje ile mevcut durumun karşılaştırılması gerekir. Ortak alan kullanımına ilişkin tartışmalarda tarihli fotoğraf ve tanık beyanları destekleyici rol oynar. Bu belgeler dava öncesinde toplanmadığında, yargılama sırasında yapılan taleplerle süreç uzar.
Tahliye Sonrası Aşamayı Baştan Planlamak
Tahliye kararı alınması, dosyanın bittiği anlamına gelmez. Birikmiş alacak, hasar bedeli ve depozito mahsubu ayrı kalemler olarak takip edilmelidir. Tahliye sırasında düzenlenecek tutanakta taşınmazın durumu ayrıntılı yazılmazsa, sonradan ileri sürülecek hasar iddiası ispat güçlüğü yaşar.
Yukarıdaki açıklamalar genel bilgilendirme amacı taşır; bağımsız bölümün kullanım şekli, yönetim planının içeriği ve tebligat geçmişi sonucu değiştirir. Takip başlatmadan önce dosyanın hukuken sınıflandırılması, hem görev hem de süre riskini azaltır.