Kiralananın tahliyesi, tek bir dava türü değil; sebebine göre farklı usullere ve farklı sürelere bağlanan bir talepler kümesidir. TBK'nın kira hükümleri, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun birlikte değerlendirildiğinde görülür ki tahliye taleplerinde en belirleyici unsur, sebebin doğru seçilmesi ve o sebebe özgü sürenin kaçırılmamasıdır.
Sebebe Göre Değişen Takvim
Gereksinim nedeniyle tahliyede dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren işleyen kısa bir süre içinde açılmalıdır. Yeniden inşa ve imar sebebinde ise projenin ve gerekli izinlerin varlığı ayrıca aranır. Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde bir kira yılı içinde iki haklı ihtar yapılmışsa, dava kira yılının bitimini izleyen süre içinde açılır. Bu sürelerin her biri bağımsız işlediğinden, sebep değiştikçe takvim de baştan kurulmalıdır.
İhtarnamenin Zamanı ve İçeriği
- İhtarın kiracının güncel adresine ve sözleşmedeki tebligat adresine gönderilmesi
- Ödenmeyen kira dönemlerinin ay ve tutar olarak tek tek gösterilmesi
- Verilen sürenin ihtarda açıkça yazılması ve sonucunun belirtilmesi
- Aynı kira yılı içinde yapılan ihtarların ayrı ayrı arşivlenmesi
Tahliye Taahhüdünde Tarih Riski
Yazılı tahliye taahhüdüne dayanan taleplerde tartışma neredeyse her zaman taahhüdün düzenlenme tarihi üzerinde çıkar. Kiracı, taahhüdün sözleşmeyle aynı anda ve boş olarak imzalatıldığını ileri sürebilir. Bu nedenle taahhüdün, kiralananın tesliminden sonra ve bağımsız bir belge olarak düzenlendiğini gösteren kayıtlar önem taşır. Taahhütte belirtilen tarihten sonra dava veya icra takibi için öngörülen sürenin geçirilmesi, hakkın kullanılamamasına yol açar.
İcra Yolu ile Dava Arasında Seçim
- Talebin yalnızca tahliye mi, birikmiş kira alacağını da kapsayan bir talep mi olduğunun belirlenmesi
- Tahliye taahhüdüne dayalı takipte itiraz ihtimalinin ve buna karşı izlenecek yolun önceden planlanması
- Kira sözleşmesindeki imzanın inkârı ihtimaline karşı ödeme kayıtlarının hazırlanması
- Yetkili mahkeme ve icra dairesinin sözleşme hükmüne göre kontrolü
Tahliye Sonrası Hesaplaşma
Tahliye gerçekleştikten sonra depozito, hasar bedeli ve kullanılmayan dönem kirası bakımından ayrı bir hesaplaşma doğar. Tespit için çıkış tutanağı düzenlenmesi ve taşınmazın durumunun tarihli görüntülerle kayda alınması, sonraki uyuşmazlığın önünü keser.
Yukarıdaki başlıklar genel çerçeveyi göstermektedir. Kira ilişkisinin süresi, sözleşmenin türü ve tarafların sıfatı sonucu değiştirebileceğinden, dava sebebini seçmeden önce sözleşmenizin bir hukukçu tarafından incelenmesi yararlı olur.