Tapu iptali ve tescil davalarında en kritik soru, talebin hangi hukuki sebebe dayandırıldığıdır; çünkü süre rejimi doğrudan bu sebebe göre değişir. Bir grup talep herhangi bir hak düşürücü süreye bağlı değilken, bir başka grup çok kısa sürelerle sınırlanmıştır. Bu rehber, TMK ve TBK ekseninde tapu uyuşmazlıklarında süre ve kayıt riskini birlikte ele alır.
Hukuki sebep süreyi belirler
Muvazaa iddiasına dayanan taleplerle, iradenin sakatlandığı iddiasına dayanan taleplerin takvimi aynı değildir. Yanılma, aldatma veya korkutma iddiasında kanun kısa bir süre öngörür ve bu süre durumun öğrenilmesinden ya da etkinin ortadan kalkmasından itibaren işler. Önalım hakkında ise satışın bildirilmesinden itibaren işleyen kısa süre ile her hâlde uygulanan üst sınır birlikte gözetilir. Bu nedenle dilekçe yazılmadan önce, olayın hangi kalıba oturduğu netleştirilmelidir.
Kaydın üçüncü kişiye geçme riski
Dava süresince taşınmazın el değiştirmesi, iyiniyetli üçüncü kişi tartışmasını doğurur ve sonucu kökten değiştirebilir. Bu riski sınırlamak için dava açılırken tapu kaydına şerh veya ihtiyati tedbir talebi ayrıca ve gerekçeli biçimde kurulmalıdır. Talebin dilekçede tek cümleyle geçiştirilmesi, çoğu zaman teminat ve gerekçe yönünden eksiklik doğurur.
Toplanacak kayıtlar
- Tapu müdürlüğünden temin edilecek akit ve tescil dosyasının tamamı
- Satış bedelinin ödendiğini gösteren banka kayıtları veya ödemenin yokluğuna dair veriler
- Taşınmazın devir tarihindeki gerçek değerine ilişkin emsal ve rayiç bilgileri
- Devredenin devir tarihindeki sağlık ve ehliyet durumuna ilişkin kayıtlar
- Tarafların ekonomik durumunu gösteren belgeler ve tanık listesi
Yetki ve görev kontrolü
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kesin niteliktedir ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi görevlidir. Yanlış yerde açılan dava, yetki nedeniyle gönderilse dahi süre bakımından tartışma doğurabilir. Kat mülkiyetine konu taşınmazlarda 634 sayılı Kanun kapsamındaki özel hükümlerin ayrıca gözetilmesi gerekir.
Kira ilişkisiyle iç içe geçen dosyalar
Tapu uyuşmazlığının konusu olan taşınmaz kirada ise, tahliye ve kira alacağı süreçleri ayrı takvimlerde ilerler. Mülkiyet tartışması sonuçlanmadan kira ilişkisine dair talepler askıya alınmaz; bu nedenle iki dosya birlikte planlanmalıdır.
Yukarıdakiler genel bilgilendirme amaçlıdır; devrin biçimi ve tarafların ilişkisi değerlendirmeyi değiştirir. Tapu kaydında yeni bir işlem yapıldığını fark ettiğinizde vakit kaybetmeden hukuki görüş almanız yerinde olur.