Kira ilişkisinde hakların çoğu belirli zaman aralıklarına bağlanmıştır. İhtarın gönderilmemesi, dava döneminin kaçırılması ya da yanlış tahliye sebebine dayanılması, esasen haklı olan tarafı sonuçsuz bırakabilir. TBK'nın kira hükümleri ile TMK'nın mülkiyete ilişkin düzeni birlikte okunduğunda, tahliye ve kira bedelinin tespiti farklı takvimlerde yürüyen iki ayrı süreçtir.
Tahliye Sebebini Baştan Tek Seçmek
Uygulamada en çok karıştırılan nokta, birbirine benzeyen tahliye sebeplerinin aynı dilekçede birlikte ileri sürülmesidir. Gereksinim nedeniyle tahliye, yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye ve tahliye taahhüdüne dayalı istem farklı koşullara ve farklı sürelere tabidir. Hangi sebebe dayanılacağı, elde bulunan belgenin gücüne göre belirlenmelidir; zayıf bir sebebe dayanıp reddedilmek, aynı dönemde güçlü sebebi kullanma imkânını da tüketebilir.
Tahliye Taahhüdünde Belge Denetimi
- Taahhüdün kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte düzenlenip düzenlenmediği
- Tahliye tarihinin belirli veya belirlenebilir olması
- Taahhüdü verenin kiracı sıfatını taşıyıp taşımadığı
- İmzaya veya tarihe itiraz ihtimaline karşı hazırlık
- Taahhütte gösterilen tarihten sonra dava veya icra takibi için tanınan sürenin takvime alınması
Kira Tespiti Davasının Kendi Zamanlaması
Kira bedelinin tespiti istemi, yeni dönemin başlangıcına göre değerlendirilir. Dava dönem başından belirli bir süre önce açıldığında ya da kiracıya bu yönde yazılı bildirim yapıldığında, tespit edilecek bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Bu bildirim yapılmamışsa hükmün etkisi bir sonraki döneme kayabilir ve aradaki fark alacağı kaybedilir. Bu nedenle bildirim ile dava arasındaki ilişki, dosyanın açılışında yazılı olarak planlanmalıdır.
Delil Dosyasında Bulunması Gerekenler
- Kira sözleşmesinin aslı veya onaylı örneği, varsa ek protokoller
- Kira ödemelerinin banka kayıtları ve ödeme açıklamaları
- Gönderilen ihtarname ve tebliğ şerhi
- Taşınmazın konumu ve niteliğine ilişkin fotoğraf ve tapu kaydı
- Emsal kira araştırmasında kullanılacak çevredeki taşınmaz bilgileri
- Kat mülkiyetine tabi yapılarda 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim planı hükümleri
İhtar ve Tebligatta Sık Görülen Hatalar
İhtarnamenin muhatabı yanlış yazıldığında, sözleşmede birden fazla kiracı varken yalnızca birine gönderildiğinde ya da tebliğ tarihi belgelenemediğinde, sonraki tüm süre hesapları çöker. Adres değişikliği bildirilmişse yeni adres esas alınmalı, aksi hâlde tebligatın usulsüzlüğü savunması gündeme gelir. İhtarnamede talep edilen kira dönemleri ve tutarları tereddüde yer bırakmayacak biçimde sayılmalıdır.
Bu metin genel bilgilendirme amacı taşır. Kira uyuşmazlıklarında sonuç, sözleşmenin metnine ve ödeme geçmişine göre değişebildiğinden, dava veya ihtar aşamasından önce dosyanın bütünüyle bir hukukçu tarafından incelenmesi önerilir.