Tahliye talebi, hangi sebebe dayandırıldığına göre tamamen farklı bir yol izler. Aynı taşınmaz için bir sebeple açılan davada süre aşımı doğarken, başka bir sebeple yürütülen icra takibi sonuç verebilir. Bu nedenle tahliye sürecinde asıl kritik karar, ilk adımda hangi hukuki temelin seçildiğidir. Aşağıdaki içerik TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun ekseninde, icra aşamasına geçmeden önce tamamlanması gereken kontrolleri sıralıyor.
Tahliye Sebebini Baştan Doğru Seçmek
Uygulamada en sık kullanılan dayanaklar; kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt, yazılı tahliye taahhüdü, konut veya işyeri ihtiyacı ve yeniden inşa ile esaslı onarım hâlleridir. Her birinin ispat yükü ve süresi farklıdır. İhtiyaç iddiasıyla açılan bir davada temerrüt delilleri, temerrüt yolunda ise ihtiyaç anlatımı sonuç doğurmaz.
- Sözleşmenin başlangıç tarihi ve yenilenme dönemi
- Sebebe göre ihtar veya dava için öngörülen zaman dilimi
- Kiralananın konut mu, çatılı işyeri mi olduğu
- Birden fazla kiracı varsa hepsine yönelme zorunluluğu
- Ortak alan ve aidat tartışmalarının 634 sayılı Kanun kapsamındaki ayrı rejimi
Tahliye Taahhüdünde Tarih ve İmza Sorunu
Taahhüde dayalı tahliyede iki nokta belirleyicidir: taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması ve içeriğindeki tarihin tartışmasız bulunması. Boş imzalanıp sonradan doldurulduğu ileri sürülen belgelerde tartışma imza değil tarih üzerinden yürür. Taahhüde dayanılacaksa, belgenin alındığı ana ilişkin yazışmaların saklanması sonradan çok değerli hâle gelir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede Zaman Yönetimi
İhtiyaç iddiası samimi, zorunlu ve sürekli olmalıdır. Bu üç ölçüt belgeyle desteklenmediğinde dava reddedilir ve aynı sebeple yeniden dava açılması güçleşir. Ayrıca ihtiyaç sebebine dayalı tahliyede davanın kanunda öngörülen dönem içinde açılması gerekir; dönem geçtiğinde talep bir sonraki kira yılına sarkar.
İcra Aşamasında Kiracının Savunma Alanı
Tahliye talepli takip başlatıldığında kiracının elinde hâlâ itiraz imkânı vardır. Kira ilişkisinin varlığına, bedelin miktarına veya yapılan ödemelere yönelik itirazlar takibi durdurabilir. Bu aşamada ödemelerin dekont bazında dökümü ile ihtar tarihlerinin karşılaştırılması, çoğu dosyada sonucu belirleyen tek işlemdir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve somut dosyaların yerini tutmaz. Tahliye sebebinin seçimi geri dönüşü zor sonuçlar doğurabileceğinden, ilk ihtar gönderilmeden önce hukuki değerlendirme alınması yerinde olacaktır.