Kira artışına ilişkin tartışmalar çoğu zaman yeni dönem başlarken gündeme gelir ve tarafların elinde çok kısa bir hazırlık aralığı kalır. TBK kaynaklı artış rejimi ile kira tespiti yolunun kendine özgü süreleri bulunduğundan, bu dosyalarda zamanlama esasa ilişkin sonuçtan önce gelir.
Artışın Üst Sınırı ve Sözleşmedeki Kayıt
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, kanunda öngörülen endeks ölçütünü aşamaz; sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa dahi bu sınır esas alınır. Sözleşmede artış kaydı hiç yoksa taraflar anlaşabilir, anlaşamazlarsa mahkemeden tespit istenir. Bu ayrım, ihtarın gerekli olup olmadığını da belirler.
Kira Tespit Davasında Zaman Çizelgesi
- Yeni dönemden makul süre önce çekilen ihtarın tebliğ tarihi belirleyicidir.
- İhtar süresinde tebliğ edilmişse tespit kararı yeni dönemin başından itibaren sonuç doğurabilir.
- Sözleşmede artış şartı varsa dava, dönem içinde de açılabilir.
- Beş yılı aşan kira ilişkilerinde değerlendirme ölçütü değişir ve hakkaniyet incelemesi öne çıkar.
Anlaşma Yolunun Öne Geçtiği Haller
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartı haline getirilmiştir. Bu aşama, tarafların ilişkiyi sürdüreceği dosyalarda gerçek bir avantajdır: artış oranı, ödeme günü, yakıt ve aidat paylaşımı gibi kalemler tek metinde çözülebilir. Anlaşma tutanağında yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı ve sonraki dönemler için ölçütün ne olacağı açıkça yazılmazsa, aynı tartışma bir yıl sonra yeniden doğar.
Tahliye Tartışmasıyla Karışan Noktalar
Artış uyuşmazlığı ile tahliye talepleri farklı hukuki temellere dayanır. Kiracının ödeme yapmaması hâlinde işletilecek süreç, kira tespitinden bağımsızdır. Aynı şekilde bina yönetimi ve ortak alan kaynaklı sorunlarda 634 sayılı düzenleme, mülkiyete ilişkin tartışmalarda ise TMK hükümleri devreye girer. Talepleri aynı dosyada birleştirmeden önce görevli mahkeme ve dava şartları ayrı ayrı kontrol edilmelidir.
Görüşme Öncesi Hazırlık
- Yürürlükteki sözleşme ve varsa ek protokolleri tarih sırasına dizin.
- Son on iki aylık ödeme kayıtlarını banka dekontlarıyla eşleştirin.
- Çevredeki emsal kira bedellerine ilişkin ilan ve belgeleri derleyin.
- Kabul edebileceğiniz alt ve üst bandı görüşmeden önce belirleyin.
Kira dosyalarında sonuç, sözleşme metnine ve ilişkinin süresine göre değişir. Yeni dönem başlamadan önce evraklarınızı hukuki değerlendirmeye sunmanız, sonradan telafisi güç sonuçların önüne geçer.