Apartman ve site yönetimlerinde çıkan ihtilafların büyük bölümü, karar defterine geçmiş bir satırın ne zaman ve nasıl tartışmaya açılacağıyla ilgilidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK ekseninde yürütülen kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında süre, çoğu zaman esas tartışmadan önce sonucu belirler.
İki Ayrı Pencere: Öğrenme ve Karar Tarihi
Kat malikleri kurulu kararına karşı iptal talebi, toplantıya katılmayan malik bakımından kararı öğrenmesinden itibaren, her hâlde ise karar tarihinden itibaren işleyen daha uzun bir üst süre içinde ileri sürülür. Bu ikili yapı nedeniyle dosyada iki tarih birlikte kanıtlanmalıdır: kararın alındığı gün ve maliğe ulaştığı gün. Tebliğ veya duyuru izinin bulunmadığı hâllerde öğrenme anı tartışmalı hâle gelir.
Karar Defteri ve Bildirim İzleri
- Toplantı çağrısının hangi usulle yapıldığı, imza karşılığı mı yoksa taahhütlü mektupla mı bildirildiği kaydedilir.
- Karar defterindeki imzalar, hazirun listesiyle karşılaştırılır; vekâletle katılım varsa belgesi eklenir.
- Nisap hesabı arsa payı ve malik sayısı bakımından ayrı ayrı kontrol edilir.
- Yönetim planının ilgili maddesi, karara dayanak yapılıp yapılmadığı yönünden okunur.
Aidat ve Ortak Gider Alacaklarında Zamanlama
Ortak gider alacakları bakımından gecikme tazminatı ve icra takibi seçenekleri gündeme gelir. Burada süre yönetimi farklı işler: alacak muaccel oldukça ayrı ayrı doğar, bu nedenle takip konusu dönemlerin net biçimde belirtilmesi gerekir. Aynı dosyada hem karar iptali hem alacak talebi bulunuyorsa, görev ve usul bakımından ayrışan iki hattın karıştırılmaması gerekir.
Anlaşma mı, Dava mı
Kat mülkiyeti ilişkisi süreklidir; taraflar dava bittikten sonra da aynı binada yaşamaya devam eder. Bu nedenle uzlaşma seçeneği, salt maliyet karşılaştırması değil ilişki yönetimi meselesidir. Buna karşılık projeye aykırı yapı, ortak alanın işgali veya kullanım amacının değiştirilmesi gibi kalıcı sonuç doğuran konularda, sürenin geçmesi tolere edilmiş bir duruma dönüşebileceğinden erken adım atmak gerekir.
Kapanış Notu
Yukarıdaki çerçeve genel bilgilendirme amaçlıdır. Yönetim planı hükümleri ve toplantı belgeleri her binada farklıdır; süre kaybı riski taşıyan bir karar söz konusuysa gecikmeden hukuki değerlendirme almanız uygun olur.