Paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi, uzun sürebilen ve çoğu zaman satış sonucu doğuran bir süreçtir. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde bakıldığında, tarafların değeri koruyan çözüme genellikle mahkeme salonunda değil müzakere masasında ulaştığı görülür. Taşınmazın paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında arabuluculuğa başvurulması dava şartı olarak düzenlendiğinden, bu aşamanın nasıl kullanıldığı sonucu doğrudan etkiler.
Masaya Oturmadan Önce Hazırlanacak Tablo
- Tapu kaydı, pay oranları ve varsa takyidatlar çıkarılır.
- Taşınmazın imar durumu ve fiilî kullanımı tespit edilir.
- Kat mülkiyeti kurulabilir nitelikte olup olmadığı incelenir.
- Paydaşlardan biri taşınmazı kullanıyorsa, ecrimisil tartışması ayrı başlık olarak not edilir.
- Değer konusunda taraflar arasında ortak bir referans belirlenir.
Aynen Taksim mi, Satış mı Tartışmasını Erken Yapın
Müzakerenin verimli geçmesi için asıl soru baştan sorulmalıdır: taşınmaz fiilen bölünebiliyor mu, yoksa çözüm devir ya da satış üzerinden mü kurulacak? Paydaşlardan birinin diğerlerinin payını devralması, satış yoluyla elde edilecek bedelden çoğu zaman daha yüksek bir sonuç doğurur; çünkü açık artırma süreci hem zaman hem değer kaybı riski taşır. Bu karşılaştırma sayısal olarak masaya konulduğunda uzlaşma ihtimali belirgin şekilde artar.
Anlaşma Metnini Uygulanabilir Yazmak
Arabuluculuk sonunda düzenlenen anlaşma belgesinin, icra edilebilirlik bakımından değeri büyüktür; ancak taşınmaz devri söz konusu olduğunda tapuda yapılacak resmî işlemin ayrıca planlanması gerekir. Metinde ödeme tarihleri, devrin yapılacağı süre, masrafların paylaşımı ve taraflardan biri edimini yerine getirmezse uygulanacak sonuç açıkça yazılmalıdır. Belirsiz bırakılan her kalem, kısa süre içinde yeni bir uyuşmazlık başlığına dönüşür.
Anlaşma Sağlanamazsa
Görüşmelerden sonuç alınamaması bir başarısızlık değil, sürecin bir aşamasıdır. Bu durumda düzenlenen tutanak dava aşamasına geçişin kapısını açar. Masada yapılan hazırlık boşa gitmez: değer tespiti, imar bilgisi ve pay tablosu doğrudan dava dosyasına aktarılabilir. Dava tercih edilecekse, satış memurluğu aşamasındaki masraflar ve sürenin uzunluğu baştan öngörülmelidir.
Taşınmazların niteliği ve paydaş sayısı sonucu belirgin biçimde değiştirir; bu metin genel bir yol haritası sunar. Kendi taşınmazınız için hangi çözümün daha korunaklı olduğunu, kayıtlarla birlikte bir gayrimenkul hukuku uygulayıcısına değerlendirtmeniz önerilir.