Tapu iptali talebi ile icra yoluyla tahliye aynı taşınmaz üzerinde karşı karşıya geldiğinde, iki ayrı hukuki rejim eş zamanlı işler: TMK'nın mülkiyete ilişkin hükümleri, TBK'nın kira ilişkisini düzenleyen kuralları ve kat mülkiyeti söz konusuysa 634. Bu rehber, mülkiyeti tartışmalı bir taşınmazda tahliye baskısıyla karşılaşan tarafın adımlarını sıralar.
Önce Tapu Kaydının Fotoğrafını Çekin
Takyidat belgesi, önceki maliklerin zinciri, satış bedelleri ve varsa aile konutu, haciz, ipotek ya da beyanlar hâlihazırdaki tabloyu gösterir. Muvazaa veya inançlı işlem iddiası ileri sürülecekse, devir tarihindeki ödeme akışı, taraflar arasındaki yakınlık ve bedelin gerçekliği belgeye bağlanmalıdır. Tapu müdürlüğündeki işlem dosyasının örneği, sözleşme metninden daha fazla bilgi taşıyabilir.
Tedbir ve Şerhin Zamanlaması
Mülkiyeti tartışmalı taşınmazda üçüncü kişilere devir riski varsa, dava açılırken tedbir talebinin gerekçesi somut olarak yazılmalıdır. Tedbir kararı alınmadan geçen süre içinde yapılan bir devir, uyuşmazlığın tarafını ve ispat yükünü değiştirebilir. Aynı şekilde davanın tapu kaydına şerh edilmesi, sonraki iyiniyet tartışmasında belirleyici olur.
Tahliye Takibine Karşı Ne Yapılabilir?
Kira ilişkisine dayanan icra yoluyla tahliyede, ödeme emrine ve kira sözleşmesine yönelik itirazlar kanunda öngörülen kısa sürelere bağlıdır. Kira bedelinin ödendiğine dair banka kayıtları, dekont açıklamaları ve tahsilat makbuzları düzenli biçimde sunulmalıdır. Mülkiyet iddiasının varlığı, tahliye takibini kendiliğinden durdurmaz; bu nedenle iki süreç ayrı ayrı takip edilmelidir.
Protokol mü, Yargılama mı?
Tapu iptali ve tescil davaları delil yoğun ve uzun süren yargılamalardır; keşif, bilirkişi ve tanık aşamaları takvimi genişletir. Buna karşılık taraflar arasında pay devri, bedel iadesi veya kullanım süresine ilişkin bir protokol kurulabiliyorsa, taşınmazın değer kaybı ve kullanım kaybı erken önlenebilir. Karar verirken, elde edilecek hükmün icra edilebilirliği ve taşınmazın üçüncü kişilere devredilme ihtimali birlikte değerlendirilmelidir.
Kullanım Bedeli ve Yan Talepler
Mülkiyet tartışması sürerken taşınmazı kimin kullandığı, ecrimisil ve kullanım bedeli talepleri bakımından önem taşır. Bu talepler ana davadan bağımsız süre ve ispat kurallarına tabi olduğundan, dosya planına baştan eklenmelidir.
Yukarıdaki açıklamalar genel bilgilendirme niteliğindedir; taşınmazınızın tapu kaydı ve kira ilişkisinin içeriği sonucu değiştireceğinden, adım atmadan önce belgelerinizle birlikte hukuki değerlendirme yaptırmanız yerinde olur.