Paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda taraflar anlaşamadığında başvurulan yol ortaklığın giderilmesidir. Bu dava, klasik anlamda bir hak düşürücü süreye tabi olmamakla birlikte, kendi içinde çok sayıda kısa süreli adım barındırır. Ortaklığın giderilmesi dosyalarında zaman kaybı, davanın açılmasından değil bu ara adımların kaçırılmasından doğar. Aşağıdaki çerçeve TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde kurulmuştur.
Dava Açmadan Önce Yapılacak Hazırlık
Dava açılmadan önce paydaş listesinin tapu kaydından tam olarak çıkarılması gerekir. Mirasa dayalı paylarda mirasçılık belgesinin güncel olması, vefat eden paydaşların mirasçılarının tespiti ve yurt dışındaki paydaşların adres bilgileri dosyanın hızını doğrudan belirler. Tebligat yapılamayan tek bir paydaş, tüm dosyayı aylarca bekletebilir.
Aynen Taksim mi, Satış mı?
Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır. Aynen taksim talebinde bulunan taraf, bu talebi teknik olarak desteklemek zorundadır:
- Taşınmazın imar durumunu gösteren belediye yazısı
- İfraz edilebilirliğine ilişkin teknik değerlendirme
- Bölünme halinde payların değer kaybı olup olmayacağına dair veri
- Kat mülkiyetine geçiş imkânı varsa projeye ilişkin bilgiler
Bu belgeler sunulmadığında dosya çoğu zaman doğrudan satış yönünde ilerler.
Kıymet Takdirine İtiraz Penceresi
Dosyada alınan değer raporu, satış aşamasındaki bedelin çıpasıdır. Rapora itiraz süresi kısadır ve bu pencere kapandıktan sonra değere yönelik itirazların dinlenmesi güçleşir. İtiraz ederken "değer düşük belirlenmiştir" demek yeterli değildir; aynı bölgedeki emsal satış verileri, taşınmazın konumu ve üzerindeki yapının niteliği somut olarak gösterilmelidir.
Satış Aşamasında Paydaşın Konumu
Satış aşamasında paydaşların kendi aralarında alıcı olması mümkündür ve bu çoğu zaman en avantajlı sonucu verir. Bu ihtimale hazırlıklı olmak için finansmanın satış tarihinden önce hazır tutulması gerekir. Satışa ilişkin ilanların ve şartnamenin dikkatle incelenmesi, sonradan yapılacak ihalenin feshi tartışmalarını önler.
Anlaşma Yolu Neden Genellikle Daha Verimlidir?
Ortaklığın giderilmesi davasında satış, açık artırma yoluyla yapıldığından elde edilen bedel serbest piyasa değerinin altında kalabilir. Bu nedenle paydaşlar arasında yapılacak bir paylaşım anlaşması, çoğu dosyada tüm tarafların lehinedir. Anlaşma sağlanamıyorsa dava açmakta gecikmemek gerekir; çünkü paydaş sayısı zamanla arttıkça dosya daha da karmaşıklaşır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve üzerindeki hukuki kısıtlamalar süreci değiştirdiğinden, dosyanız için ayrıntılı bir hukuki değerlendirme yaptırmanız önerilir.