Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiraya verenin önünde birbiriyle karıştırılmaması gereken iki yol vardır: icra dairesi üzerinden yürütülen tahliye talepli takip ve mahkemede açılan tahliye davası. TBK ve TMK ekseninde bu yollardan hangisinin seçileceği, dosyanın dayanağına ve elde edilmek istenen sonuca göre belirlenir. Yanlış yolun seçilmesi, aylar süren bir gecikmeye yol açabilir.
Temerrüt Yolu: İhtarın Doğru Kurulması
TBK'da konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiracıya en az otuz günlük süre verilerek yazılı ihtarda bulunulması ve bu ihtarda sürenin sonunda sözleşmenin feshedileceğinin bildirilmesi öngörülmüştür. Uygulamada en sık rastlanan hata, ihtarda hangi aylara ait ne kadar kira borcunun istendiğinin açıkça yazılmamasıdır. Muaccel olmamış kira bedellerinin de ihtara eklenmesi, tüm ihtarı tartışmalı hâle getirebilir.
- Ödenmeyen dönemler ay ay ve tutar tutar gösterilmelidir
- Yan giderler ile kira bedeli ayrı kalemler hâlinde yazılmalıdır
- Tebligatın kiracının bilinen adresine usulüne uygun yapıldığı belgelenmelidir
- Kısmi ödeme yapılmışsa hangi döneme mahsup edildiği netleştirilmelidir
Tahliye Taahhüdüne Dayanan Yol
Yazılı tahliye taahhüdü bulunan dosyalarda tartışma, taahhüdün kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ve serbest iradeyle verilip verilmediği noktasında toplanır. Sözleşmeyle aynı tarihte imzalanmış boş tarihli taahhütler, kiracının itirazı hâlinde ciddi bir ispat sorunu doğurur. Bu nedenle taahhüdün imza ve düzenleme tarihleri, dosyanın en başında incelenmelidir.
İtiraz Geldiğinde Değişen Takvim
- Kiracının itirazının kira ilişkisine mi yoksa borç tutarına mı yöneldiğini ayırın.
- Kira sözleşmesindeki imza inkâr edilmişse ispat yükünün nasıl dağılacağını değerlendirin.
- İtirazın kaldırılması ve tahliye taleplerini birlikte ele alacak şekilde dosyayı düzenleyin.
- Depozito ve teminatın mahsubunu ayrı bir hesap tablosunda gösterin.
Uzlaşma ile Devam Etmenin Hesabı
Kiracının ödeme planı önermesi hâlinde, taksitlendirmenin ihtarın hukuki sonuçlarını nasıl etkileyeceği önceden değerlendirilmelidir. Kabul edilen kısmi ödemeler bazı durumlarda feshin dayanağını zayıflatabilir. Bu nedenle yapılacak anlaşmada tahliye tarihinin ayrıca ve açıkça kararlaştırılması, taşınmazın ne zaman boşaltılacağı konusundaki belirsizliği ortadan kaldırır.
Yukarıdaki bilgiler genel çerçeve sunar; kira ilişkisinin türü, taşınmazın niteliği ve sözleşme hükümleri sonucu değiştirebilir. Adım atmadan önce dosyanızı bir avukatla değerlendirmeniz tavsiye edilir.