Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda hem ortaklığın giderilmesi hem de kiracının tahliyesi gündemdeyse, iki süreç birbirini etkiler. TMK ve TBK ekseninde yürüyen bu ikili tabloda sıralama hatası, satışın gecikmesine veya tahliye kararının uygulanamamasına yol açar. Bu rehber sıralamayı ve takvimi konu alır.
Hangi Süreç Önce Başlatılmalı
Ortaklığın giderilmesi davası taşınmazın aynına ilişkindir ve sonucu paydaşların tümünü bağlar. Tahliye ise kira ilişkisinin tarafları arasındadır. Taşınmaz kiracı ile birlikte satışa çıkacaksa, kira ilişkisinin durumu satış bedelini doğrudan etkiler. Bu nedenle kira sözleşmesinin süresi, kayıtlı olup olmadığı ve tahliye sebeplerinin bulunup bulunmadığı dava açılmadan önce tespit edilmelidir.
Paydaş Olmayan Kiracı Karşısındaki Sınır
Paydaşlardan biri tek başına kiracıyı tahliye ettirme yetkisine kural olarak sahip değildir; kira ilişkisine müdahale yönetim ve tasarruf kurallarına tabidir. Paydaşların çoğunluğuyla alınmış bir yönetim kararı bulunmadan atılan adım, hem masraf hem süre kaybı doğurur. Bu nedenle önce paydaşlar arasındaki yetki durumu belgelenmelidir.
Tahliye Sebeplerinin Ayrı Süreleri Vardır
- Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde yazılı ihtar ve ihtarda verilen sürenin sonu
- Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar hâlinde kira yılının bitiminden itibaren işleyen dava süresi
- Sözleşme süresinin bitimine bağlı bildirim süreleri
- Yeni malikin gereksinim sebebiyle tahliye isteminde edinme tarihine bağlı süre
- Tahliye taahhüdüne dayalı istemde taahhüt tarihinin sözleşmeden sonra olması koşulu
İcra Aşamasında Tıkanan Noktalar
Tahliye kararı ya da tahliye taahhüdüne dayanılarak yürütülen takipte, icra dairesine yapılan başvurunun eksiksiz olması gerekir. Taşınmazda üçüncü kişinin bulunması, kira ilişkisinin başka bir kişiyle sürdüğünün iddia edilmesi veya taşınmazda ticari işletme bulunması işlemi durdurabilir. Tahliye günü tebliğ edilmediğinde işlemin usule aykırılığı sonradan tartışma konusu olur; bu yüzden tebligat parçaları dosyada tek tek izlenmelidir.
Uzlaşma mı, İki Ayrı Dava mı
Paydaşlar arasında satış konusunda anlaşma varsa, ortaklığın giderilmesi davası yerine anlaşmalı satış ve pay devri yolları çok daha hızlı sonuç verir. 634 sayılı Kanun kapsamındaki kat mülkiyetine tabi bir yapıda ise bağımsız bölüm bazında çözüm mümkün olabilir. Kiracıyla da anlaşmalı tahliye protokolü kurulabilir; bu protokolde tahliye tarihi, depozitonun mahsubu ve hasar tespiti yazılı olmalıdır. Uzlaşma seçeneği tükenmeden açılan davalar, satış bedelini düşüren uzun bir süreç doğurabilir.
Buna karşılık paydaşlardan biri iletişim kurmuyor veya taşınmaz üzerinde şerh ve haciz varsa, uzlaşma arayışı yalnızca zaman kaybettirir. Bu ayrım baştan yapılmalıdır.
Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır. Taşınmazın niteliği, tapu kaydındaki şerhler ve kira ilişkisinin kurulma biçimi hem yetkili mahkemeyi hem süreleri değiştirebilir; adım atmadan önce tapu kaydı ve sözleşmenin bir hukukçuyla incelenmesi yerinde olur.