Kira bedelinin artırılması tartışmasında taraflar genellikle oranı konuşur; oysa uyuşmazlık mahkemeye taşındığında ilk bakılan husus, artış talebinin karşı tarafa usulüne uygun ve zamanında ulaşıp ulaşmadığıdır. Bildirimin ispatlanamadığı bir dosyada, esasa ilişkin en güçlü argüman bile sonuç doğurmaz.
Bildirimin Ulaştığını Kanıtlamanın Yolları
TBK sistematiğinde kira ilişkisine dair irade beyanlarının varlığı kadar ulaştığı an da önemlidir. Bu nedenle artış talebi, tercihen noter aracılığıyla gönderilmeli ve tebliğ şerhi saklanmalıdır. Elden verilen yazıda imza karşılığı teslim alınması, e-posta veya mesaj yoluyla yapılan bildirimlerde ise gönderim ve okunma kaydının muhafazası gerekir. Kiracının adres değiştirdiği hâllerde, sözleşmede yazılı adrese yapılan tebligatın sonucu ayrıca değerlendirilir.
Artış Talebini Destekleyen Dosya
- İmzalı kira sözleşmesi ve varsa ekleri, artış maddesinin açık metni
- Önceki dönemlere ait ödeme dekontları ve kira makbuzları
- Taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerine ilişkin ilan ve sözleşme örnekleri
- Taşınmazda yapılan iyileştirmelere ilişkin fatura ve fotoğraflar
- 634 sayılı Kanun kapsamındaki ortak gider ve aidat kayıtları
Kira Tespit Davasında Zamanlama
Kira bedelinin tespiti istendiğinde, davanın hangi kira dönemi için sonuç doğuracağı zamanlamaya bağlıdır. Yeni dönem başlamadan makul bir süre önce ihtar gönderilmiş olması, tespitin o dönemden itibaren hüküm ifade etmesi bakımından belirleyicidir. Bu nedenle ihtarın gönderim tarihi ile kira yılının başlangıcı aynı takvim üzerinde işaretlenmeli, dava dilekçesi bu iki tarihin ilişkisini açıkça kurmalıdır.
Anlaşma Zemini mi, Yargılama mı?
Kira ilişkisi devam eden bir sözleşme ilişkisidir; yargılama süreci taraflar arasındaki günlük iletişimi de zorlaştırır. Aradaki fark sınırlıysa, yeni bir ek protokol imzalanarak artış oranının ve süresinin belirlenmesi çoğu zaman daha hızlı sonuç verir. Buna karşılık bedel piyasadan ciddi biçimde uzaklaşmışsa ve kiracı görüşmeye kapalıysa, tespit yoluna gitmek kaçınılmaz olur. Karar verirken taşınmazın kullanım süresi, tahliye ihtimali ve TMK anlamında dürüstlük kuralı çerçevesinde talebin savunulabilirliği birlikte gözetilmelidir.
Ek Protokol Yazılırken
Anlaşmaya varılırsa metinde yalnızca yeni bedel değil, artışın hangi tarihten itibaren uygulanacağı, ödeme günü ve gecikme hâlinde sonuç da yazılmalıdır. Belirsiz bırakılan her kalem, bir sonraki dönemin uyuşmazlık konusudur.
Buradaki bilgiler genel çerçeve sunar. Sözleşmenin türü, kiralananın niteliği ve kira ilişkisinin süresi sonucu etkilediğinden, ihtar göndermeden önce metnin bir hukukçu tarafından kontrol edilmesi tavsiye edilir.