Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda taraflardan biri satışı, diğeri kullanmayı istediğinde uyuşmazlık kaçınılmaz hale gelir. Ortaklığın giderilmesi süreci TMK ve TBK hükümleriyle, kat mülkiyeti kurulmuş yapılarda ise 634 sayılı Kanun'un getirdiği özel rejimle iç içe yürür. Bu yazının odağı, dava öncesi gönderilen ihtarın ispat gücü ve rızai çözüm ile dava arasındaki tercihtir.
İhtar Neden Sadece Bir Formalite Değildir
Paydaşlar arasında çekilen ihtar, çoğu kez "usulen" gönderilir ve içeriği zayıf kalır. Oysa ihtar metni ileride üç ayrı noktada delil olur: paydaşın taksim iradesini ne zaman açıkladığı, hangi çözüm biçiminin önerildiği ve karşı tarafın bu öneriye tepkisi. Aynen taksim önerisi somut biçimde yazılmışsa, sonraki aşamada satış yerine taksim talebini savunmak kolaylaşır.
Taşınmazın Fiziki Durumunu Belgelemek
Aynen taksimin mümkün olup olmadığı teknik bir sorudur ve büyük ölçüde dosyaya sunulan belgelerle şekillenir.
- Güncel tapu kaydı ile taşınmazın tüm şerh ve beyanları
- İmar durumu, çap ve varsa mimari proje örnekleri
- Yapının fiilen bölünebilirliğini gösteren fotoğraf ve ölçüm kayıtları
- Kat mülkiyeti kurulmuşsa yönetim planı ve kat malikleri kararları
- Fiili kullanım paylaşımını gösteren yazışma ve ödeme kayıtları
Muhdesat ve Katkı İddiaları Ayrı Bir Cephedir
Taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç veya tesisin bir paydaşça yapıldığı iddiası, ortaklığın giderilmesi tartışmasını genişletir. Bu iddianın belgesi kural olarak harcama kayıtları, ruhsat ve fatura zinciridir; salt tanık beyanına dayanan muhdesat savunması kırılgan kalır. Belgelerin toplanması dava içinde değil, ihtar aşamasında başlamalıdır.
Anlaşarak Bölüşmek mi, Satış İstemek mi?
Rızai taksim, tarafların masraf ve zaman kaybını en aza indiren yoldur; ancak tüm paydaşların katılımını gerektirir. Paydaşlardan biri ulaşılamaz durumdaysa veya mirasçılık nedeniyle payların bir kısmı belirsizse anlaşma yolu fiilen tıkanır. Satış yoluyla giderme talebinde ise taşınmazın piyasa değerinin altında elden çıkma ihtimali gerçek bir risktir; bu ihtimal, uzlaşma teklifini değerlendirirken tartıya konulmalıdır.
Her taşınmazın imar durumu ve paydaş yapısı farklı olduğundan, burada anlatılanlar tek başına yol haritası sayılmamalıdır. Adım atmadan önce tapu kaydınızın ve mevcut kullanım düzeninin uzman gözüyle incelenmesi yerinde olacaktır.