Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamayan taşınmazlarda açılan ortaklığın giderilmesi davasında mahkemenin vereceği karar iki seçenek arasında şekillenir: taşınmazın aynen bölünerek paylaştırılması ya da satılarak bedelin dağıtılması. TMK, Kat Mülkiyeti Kanunu ve TBK çerçevesinde yürüyen bu süreçte hangi sonucun doğacağını belirleyen şey, tarafların tercihi değil dosyaya sunulan teknik verilerdir.
Dava Öncesi Fiilî Durumu Tespit Etmek
Taşınmazın üzerindeki yapılar, kullanım biçimi ve sınırları zamanla değişebildiğinden, mevcut durumun dava açılmadan önce kayda geçirilmesi çoğu dosyada belirleyici olur. Tapu kaydı ve çap örneği, imar durumu yazısı, varsa yapı ruhsatı ile güncel fotoğraf ve krokiler bir arada toplanmalıdır. Bozulma ihtimali bulunan hususlarda delil tespiti yoluna başvurulması, sonradan telafisi güç bir kayıp yaşanmasını önler.
Aynen Taksim İddiasını Ayakta Tutan Deliller
- Taşınmazın imar mevzuatına göre bölünebilir olduğuna dair belgeler
- İfraz ve parselasyon imkânına ilişkin belediye yazıları
- Payların oluşturulacak parçalara nasıl dağıtılacağını gösteren teknik öneri
- Değer farkının denkleştirilmesine ilişkin hesap
Aynen taksim talep ediliyorsa bunun soyut bir istek olarak kalmaması gerekir. Bölünme sonrası oluşacak parçaların kullanılabilir nitelikte olacağı ve paydaşlar arasındaki değer farkının nasıl giderileceği gösterilmediğinde, uygulamada satış yoluyla paylaştırma sonucuna varılması olağandır.
Muhdesat ve Katkı İddialarının Ayrı İspatı
Taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç veya tesisin paydaşlardan birine ait olduğu iddiası, ortaklığın giderilmesi talebinden ayrı bir ispat konusudur. Bu iddia ileri sürülecekse; inşaat ruhsatı, malzeme faturaları, ödeme kayıtları, abonelik sözleşmeleri ve tanık beyanları birlikte sunulmalıdır. Bu kalemler hazırlanmadan yalnızca beyanla ileri sürülen katkı iddiaları, satış bedelinin dağıtımı aşamasında beklenen etkiyi doğurmayabilir.
Paydaşlar Arasında Anlaşmanın Maliyet Karşılaştırması
Bu tür uyuşmazlıklar, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını gerektiren kapsamdadır ve bu aşama gerçekten değerlendirilmeye değerdir. Satış yoluyla paylaştırmada taşınmaz açık artırmayla elden çıkarılır; elde edilen bedel ile paydaşların serbest piyasada anlaşarak yapacakları satıştan doğacak bedel arasında fark oluşabilir. Buna yargılama süresi ve masraflar da eklendiğinde, paydaşlar arasında yapılacak bir devir veya ortak satış anlaşması çoğu dosyada daha verimli sonuç verir. Ancak paydaşlardan birine ulaşılamıyor, paydaş sayısı çok yüksek ya da paylar mirasçılar arasında dağınıksa, anlaşma ihtimali zayıfladığından dava yolunun gecikmeden işletilmesi gerekir.
Buradaki açıklamalar genel bilgi niteliğindedir. Taşınmazın imar durumu, paydaş yapısı ve üzerindeki kayıtlar sonucu değiştirebileceğinden, kendi taşınmazınız için hukuki değerlendirme alınması önerilir.