Tahliye taleplerinde sonucu belirleyen şey çoğu zaman haklılık değil, doğru ihtarın doğru zamanda çekilmiş olmasıdır. TBK, konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliyeyi sınırlı sebeplere bağlar; her sebep kendi bildirim usulüne, kendi süresine ve kendi dava takvimine sahiptir. Bu rehber, ihtar aşamasından itibaren izlenecek adımları ve kiracının itirazıyla karşılaşıldığında anlaşma ile dava arasındaki tercihi ele alıyor.
Tahliye Sebebine Göre Değişen İhtar Usulü
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiraya veren, kiracıya yazılı bildirimle süre verir ve bu süre konut ile çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür; sürenin sonunda ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilebilir. Bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olunması durumunda ise dava, kira yılının bitiminden itibaren işleyen bir aylık süre içinde açılmalıdır. Gereksinim, yeniden inşa ve imar sebepleri ile yeni malikin gereksinimi ayrı bildirim ve süre rejimine tabidir. Kat mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklarda ise 634 sayılı Kanun ve yönetim planı hükümleri ayrıca gözetilmelidir.
İhtarnameyi Hazırlarken
- Kiralananın adresi, sözleşme tarihi ve taraflar tereddütsüz biçimde yazılır.
- Ödenmeyen dönemler ay ay ve tutarıyla gösterilir; toplu ifade kullanılmaz.
- Verilen süre ve süre sonunda uygulanacak sonuç açıkça belirtilir.
- Bildirim, kira sözleşmesindeki tebligat adresine noter aracılığıyla gönderilir.
- Birden fazla kiracı varsa bildirimin hepsine ayrı ayrı yapılması gerekir.
Kiracının İtirazıyla Karşılaşınca
Kiracı çoğu zaman ödemenin yapıldığını, tutarın hatalı olduğunu ya da ihtarın usulsüz tebliğ edildiğini ileri sürer. Bu aşamada banka dekontlarındaki açıklama alanı belirleyici hâle gelir; hangi aya ilişkin olduğu yazılmayan ödemeler tartışma doğurur. Kiraya veren bakımından kritik nokta, ihtarın tebliğ tarihi ile dava tarihinin aynı kronolojide tutulmasıdır. Ayrıca kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların önemli bir bölümünde arabuluculuğa başvurulması dava şartı hâline getirilmiştir; icra yoluyla tahliye talepleri bakımından farklı bir rejim uygulanır.
Anlaşmalı Tahliye Hangi Durumda Daha Akılcı
- Kiracının taşınma için makul süre istediği ve birikmiş borcun düşük olduğu dosyalar.
- İhtarın tebliğinde şüphe bulunan, usul tartışması doğurabilecek dosyalar.
- Taşınmazın satış veya yeniden kiralama takvimi bakımından zamanın öne çıktığı hâller.
- Anlaşmalı tahliyede tarih, teslim şekli, depozito mahsubu ve fatura devri yazılı hâle getirilmelidir.
Buradaki açıklamalar genel çerçeveyi gösterir; sözleşmenin türü, kiralananın niteliği ve bildirimlerin usulü sonucu değiştirebilir. Tahliye sebebini ve süre hesabını dava açmadan önce bir hukukçuyla birlikte doğrulamak, tekrar dava açmak zorunda kalınmasını önler.